21 февраля в редакции ИА «ЖКХ64» прошла «прямая линия» с участием адвоката и эксперта в вопросах ЖКХ Павла Дуксина. Вопросы, которые наши читатели заранее задали ему по электронной почте, касались разных аспектов коммунальной жизни. А пока еще не раздались телефонные звонки, мы решили задать ему свои. На этот раз — о судебных разбирательствах по проблемам ЖКХ.
СУДЕБНЫЕ ТЯЖБЫ С УК: ПЕРСПЕКТИВЫ И ЦЕНА ВОПРОСА
— Скажите, Павел Александрович, какие споры в сфере ЖКХ чаще всего доходят до суда?
— В первую очередь это споры, связанные со своевременным введением в эксплуатацию жилых домов, ситуации, когда квартиру залили соседи и нужно делать ремонт, споры о признании недействительными решений общих собраний. Редко люди обращаются в суд за тем, чтобы восстановить свои права в связи с некачественным оказанием услуг — хотя по идее такая категория должна быть самой распространенной, так как с этим связаны 90% нарушений. Но в суд все-таки идут единицы, по крайним и безвыходным ситуациям. Люди всячески избегают судов и не доводят до этого дело. Во-первых, это дорого — необходимо оплачивать расходы на услуги представителя, а если гражданин проигрывает, то еще и судебные расходы. К тому же, не про каждую ситуацию можно сказать, что она заведомо выигрышная, поэтому люди очень часто в суд не идут. Плюс правовая неграмотность.
— Какие ситуации могут быть «выигрышными»? Может, человек и не подумал бы, но на самом деле у него хорошая перспектива?
— Это ситуации, связанные с понуждением управляющих организаций к выполнению обязанностей по договору управления. При этом мы понимаем что договор управления между организацией и жителем не обязательно должен быть письменным. Управляющая компания пришла в ваш дом, было решение общего собрания, и на УК в силу этого решения возлагается определенный набор обязанностей, также как и на вас — потребителя. И вы с УК связаны этим договором.
— То есть, если мы хотим заставить УК провести какую-то работу…
— Категория таких вопросов — понуждение к проведению каких-то капитальных работ — заведомо выигрышная, но очень сложная. Приходит в суд представитель УК и говорит: «У нас нет денег на выполнение этих работ, потому что жители дома очень много должны». Но закон в данном случае не дифференцирует обязательства УК, у которой есть деньги, и обязательства УК, у которой их нет. Если организация выходит на предпринимательский рынок — значит должна иметь деньги для выполнения своих обязательств. И это ее личные проблемы, что она не может собрать долги с людей. Либо уходите с рынка, либо занимайте деньги в банке и делайте ремонт. К примеру, крыши. Эта ситуация с одной стороны правомерна, а с другой несправедлива, потому что она уничтожает бизнес в сфере управления жилыми домами. Но и тот факт, что УК не выполняет свои обязательства, еще нужно будет доказать.
— Как Вы считаете, если вступит в силу федеральная инициатива по лицензированию управляющих компаний, как это изменит ситуацию?
— Я считаю, что это такая очередная правовая манипуляция. Что такое «лицензирование»? Это значит что государство, «государево око» будет следить за тем, чтобы услуги надлежащим образом оказывали только те организации, которые получат лицензии. Как и в сфере строительства. Что у нас, лучше строить стали, после того как ввели лицензирование и в этой сфере появились саморегулируемые организации? Чтобы вступить в эту СРО, нужно не просто прийти и сказать: «Я хочу присоединиться». Нужно пройти несколько этапов различных бесед и взаимного обмена документами, а возможно, что и денежными средствами. И здесь будет то же самое. Мне кажется, что государство с помощью демагогии о лицензировании УК просто пытается как-то наладить контроль над частными управляющими организациями. Но в итоге мы можем вернуться к тому, что на рынке будут, образно говоря, ЖЭУ и МУ ДЕЗы, которые в свое время уже показали неэффективность и развалились.
— Ранее вы упомянули, что многие люди не решаются на судебные разбирательства, поскольку это экономически нецелесообразно.
— Я бы даже предложил внести следующую законодательную инициативу: граждане по бытовым спорам должны быть освобождены от обязанности оплачивать судебные расходы в случае поражения. Такая поправка уже действует на споры между работниками и работодателями. То есть, если вы судитесь с работодателем и проигрываете, то он не сможет взыскать с вас судебные расходы на оплату услуг своего адвоката. Вот по искам о защите прав потребителей в сфере ЖКХ я бы предложил внести такую же коррективу. Это увеличит процент судебной защиты прав, и в целом будет способствовать популяризации судебной защиты прав потребителя. В трудовых спорах стороны заведомо неравноправны, и по набору прав и обязанностей работнику может быть страшно выступать с таким иском — поэтому государство так сделало. А управляющая компания и житель — это, я считаю, абсолютно то же неравноправное положение.
— Можете назвать цифры, во сколько примерно жителю Саратова обойдется защита прав в суде по делам, связанным с ЖКХ?
— Пятнадцать тысяч рублей. От пятнадцати тысяч. Это сумма, которую далеко не каждый житель области может себе позволить. Также еще есть судебные экспертизы, в которых может возникнуть необходимость: если нужно установить, затопил ли вас сосед, или все произошло по вине управляющей организации. Это стоит 4-6 тысяч. Важно сказать, что если вы выиграете, суд в 90% случаев взыщет с ответчика не всю сумму по расходам на вашего представителя: «Вы, говорите, 15 тысяч заплатили адвокату? А вот вторая сторона принесла документ о том, что эти услуги стоят пять тысяч». В таком случае 10 тысяч рублей суд может счесть «неразумными расходами», и изыскивает всего пять. И действительно может получиться, что человек пошел свои права защищать, но остался еще и должен. В Германии, например, есть целый закон, который посвящен разумным ставкам на оплату услуг представителя в зависимости от категории дела. Считаю, что подобное и у нас было бы нелишне. Но пока такого нет, и при определении разумности расходов суд руководствуется законом и внутренним убеждением, которое у одного судьи может быть одно, а у другого — другое.
ПОДГОТОВКА К СУДУ: РУКОВОДСТВО К ДЕЙСТВИЮ
— Предположим, мы все-таки решились защищать свои права в суде. С чего нужно начинать, если мы хотим, например, добиться ремонта в подъезде?
— Сначала вы должны определить, какое ваше право нарушено. И какая именно управляющая организация занимается вашим домом. Идете туда и узнаете, заключен ли у вас договор управления, на каком основании вашим домом управляет эта УК. Они вам предоставляют копию протокола общего собрания, и стандартный договор на подпись, если вы его не подписывали ранее. Подписываете его задним числом и говорите: «Я бы хотел, чтобы вы произвели ремонт». И уточняете, ремонт чего именно. Пишете к ним обращение. Это не обязательно, но практически лучше сделать так. Это просто набор доказательств. Скорее всего, вам отказывают или не отвечают. После этого, чтобы зафиксировать факт ненадлежащего выполнения жилищно-коммунальных услуг, жалуетесь в Госжилинспекцию. Инспектор приезжает, составляет акт, и копия акта остается у вас. Этот документ вы прикладываете к заявлению в суд, госпошлину не платите, и по месту нахождения УК либо по месту вашего жительства обращаетесь в суд.
Что УК может сказать в суде. Первое: «У нас нет денег это сделать». Не проходит: если у вас нет денег — до свидания: вы больше не управляющая компания, не надо заходить на этот рынок. Второе: «Заявитель — ненадлежащий плательщик». Это тоже не проходит: если житель должник — иди в суд и взыскивай, или уступай право требования долга коллекторам, чтобы они этим занимались. Третье: «У нас сейчас нет возможности провести ремонт, потому что у нас нет персонала». Но и это опять же не жителя проблемы. Получается абсолютная обязанность сделать ремонт.
Вам нужно будет подтвердить следующие моменты. То что есть бездействие со стороны УК— это факт, который должен быть заактирован. И то, что вина за ваш разбитый подъезд лежит именно на УК: доказать причинно-следственную связь между бездействием и причиненным вредом. Здесь нужно будет сделать ссылку на договор управления. Если вы эти элементы докажете — перспектива выигрыша очень высока.
— Давайте коротко назовем этапы подготовки к судебному процессу.
Первое: установить надлежащую управляющую компанию.
Второе: установить документ, подтверждающий их право управления домом и вашу обязанность им платить.
Третий этап — сбор доказательств, в том числе обращение в свою управляющую компанию. После этого в Госжилинспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор.
Четвертый этап — это актирование с представителем управляющей компании. Если они не являются, просто обращаетесь в спецучреждение, например — хотя этого можно избежать, потому что это за деньги делается.
Пятый этап — получаете ответы отовсюду.
Шестой этап — пишете иск.
Это дело лучше доверить специалисту. Потому что нужно очень четко и грамотно подходить к своим требованиям — именно от того, что вы пишете, будет отталкиваться суд. И то же самое потом попадет в резолютивный лист суда. Реальная ситуация: приставы приходят в УК и говорят: отремонтируйте крышу. А те: «Какую крышу? У дома три литеры. Дом один, а крыши три. И какую крышу ремонтировать?» Объекта три, а гражданин просит отремонтировать крышу. А какую, непонятно. В том подъезде, где он живет? Но нигде этого не сказано — так что может он просил в соседнем подъезде крышу починить. Суд это не исследует. А исполнительный лист уже выдан. И в таких случаях гражданин просто не может восстановить свои права. Приходиться судиться другим жильцам, потому что по одному и тому же поводу судиться нельзя. Ну, или гражданин просто изначально уточняет, какую крышу, какого размера, и в каком подъезде — надо очень четко все писать.
Седьмой этап — подаете этот иск.
Восьмой этап — судитесь.
В суде вам необходимо выложить все доказательства того, что у вас есть договор управления, что вы пытались обратиться к УК, что у вас зафиксированы нарушения. Но представители УК запросто могут прийти и сказать: он(а) обратился(лась) в суд, но мы ремонт уже сделали. Вы скажете: нет, не сделали. Суд, конечно же, вам не поверит, и предложит провести экспертизу. А тут уже будет борьба за то, какое экспертное учреждение выбирать. Как правило, управляющие организации сотрудничают с одними и теми же экспертными учреждениями, поэтому лучше самостоятельно представить суду еще одно.
Приходите в экспертное учреждение и обращаетесь с вопросом. Они вам пишут письмо: мы готовы провести экспертизу. Предоставляете копию устава, лицензии учреждения, и копию письма о том, что они готовы. Ну и стоимость, сколько это будет стоить, вы обязываетесь суду оплатить. Затем формируете вопросы для экспертов. Это будет два ходатайства — о назначении экспертного учреждения и о вопросах. Подаете оба в суд. И если вторая сторона тоже их подает, то тут уже вопрос будет решаться, как на весах. Учреждение одно может быть лояльное, а другое ваше независимое — и суд уже сам выберет, какое из них может быть задействовано.
— Вернемся к тому, как доказать бездействие управляющей компании. Какие это могут быть документы?
— Это будет ответ — к примеру, постановление о привлечении к административной ответственности. Постановление Роспотребнадзора, либо акты прокурорского реагирования, которые являются очень сильным документальным доказательством — представление об устранении нарушений, например. Также это может быть привлечение к административной ответственности со стороны Госжилинспекции. Если административное правонарушение есть, это тоже показатель бездействия.
— А фотография в качестве доказательства подойдет?
— Сфотографировать я могу любую стройку, и потом заявить, что у меня вот так дом выглядит. А люди очень часто злоупотребляют своими правами, поэтому фотография пройдет только в совокупности с актом. Который вы, например, составили с соседями, выйдя на место — но перед этим уведомили управляющую компанию, а она не явилась. Фотографии прилагаем, скрепляем, подписываем. Жильцы таких-то квартир дома №, с приложением свидетельства, что вы УК уведомляли. Вот в таком виде это будет играть.
— Что представляет собой актирование с управляющей компанией?
— В случае оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества или их неоказания существует порядок актирования этого факта. После вашего обращения в управляющую компанию ее сотрудники должны в течение четырех дней прийти составить акт. Если они не явились, то вы с кем-то другим составляете акт о том, что они не явились. Прикладываете уведомление либо телеграмму, и составляете акт самостоятельно — о том, что залили соседи, о том что протекает крыша и так далее. Типичная ситуация: соседи собрались и вызвали УК, а УК не явилась или написала «возражаю». Описываете все что происходит, и все — у вас есть уже сформированное доказательство на основе норм права, потому что другого уже не придумаешь. А в суде, если представитель УК будет отказываться, судья его спросят: «А вы почему не пришли?». Это уже оценка доказательств судом. Вас уведомили, а вы не явились. Почему? Это уже злоупотребление правом. А это влечет за собой меры вплоть до отказа в иске — например, управляющая компания просто проиграет.
КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНУ
На «прямую линию» ИА «ЖКХ64» позвонила жительница Саратова Ольга Воробьева.
— Здравствуйте! У меня вопрос насчет пени. Вот такая ситуация. Пени я заметила только недавно, что вообще они у меня есть. А оказывается, они идут с 2010 года. Скажите, возможно ли начисление пеней на пени? Потому что долгов у меня нет, я все плачу, — поинтересовалась женщина.
— Возможно — это предусмотрено договором управления. Потому что пеня бывает двух видов: законная пеня и договорная пеня. Если в договоре с вашей управляющей организацией прописано такое условие, и вы с ним согласились, то вы обязаны ее платить, — ответил Павел Дуксин.
— Я ни с чем не соглашалась, нас загнали в это ТСЖ совершенно без всякого согласия, — возразила звонившая.
— В таком случае это неправомерно и вы можете обжаловать эти действия в суде. Напишите жалобу в прокуратуру, что вам начисляют незаконные пени на пени. Это неправомерно. «По умолчанию» этого быть не должно. Я бы расценил такое начисление как покушение на мошенничество.
— А как мне узнать, есть у них такое в договоре или нет? — попыталась уточнить саратовчанка. — Я этого договора в жизни не видела. У нас с 2001 года ТСЖ, а собрание нам не собирали.
— Ну, значит, его не существует. Если договора у вас нет, значит, вы его, судя по всему, не подписывали, и его не существует. Логично же? Если его не существует, значит, начисление пеней на пени внедоговорное, и противоречит законодательству, — пояснил Павел Александрович.
Далее разговор зашел про соотношение пеней и долгов, и их взаимосвязь друг с другом.
— Пеня — это задолженность, конечно. А начисление пени на пени неправомерно. Задолженность представляет собой сумму основного долга и начисленный процент либо пеню. Вот в данном случае это общая сумма задолженности. Но вопрос ваш был поставлен таким образом, что вы не совсем согласны с начислением пеней на пени. Этого быть не должно в вашем случае. Пени на пени платить вы не должны, а вот если у вас просроченная задолженность — ее вы платить обязаны в силу закона, — подытожил Павел Дуксин.
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ, ПРИСЛАННЫЕ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ
Наш дом (Чехова,8) с 2006 года платит средства на капитальный ремонт, якобы добровольно. Но никаких собраний и заочных голосований на этот счет, как и на любой другой, мы не проводили! Куда ушли наши средства. Все обращения в АТСЖ остаются без ответа. Как нам вернуть свои деньги?
— Уважаемые жители дома № 8 по улице Чехова. В вашем случае необходимо затребовать копию протокола общего собрания, из которого бы следовало, что тарифы на капитальный ремонт утверждены. Утвердить тариф в вашем случае может только общее собрание собственников как высший орган управления жилым домом. Кроме вас этого сделать никто не может. Если вы обратитесь в управляющую организацию с заявлением о предоставлении копии протокола общего собрания, то организация обязана ответить вам в течение 20 дней. Если ответ не будет дан, подавайте в мировой суд. Пусть в суд принесут протокол общего собрания и покажут, что вы — жильцы, якобы несколько лет назад утвердили эти цифры. Я вас уверяю, после этого судебного процесса к вам будут приходить с предложениями провести общее собрание и утвердить ставки. Потому что если собрания и решения прежде не было — это незаконный сбор денег с дома.
Мы исправно платим за электроэнергию, а наша управляющая компания имеет задолженность перед ООО «СПГЭС». Дом многоквартирный. Директор СПГЭС угрожает ограничить подачу электроэнергии. Имеет ли он на это право? Ведь мы платим, а за других не отвечаем. Жители.
— Ограничить подачу электроэнергии в вашем доме имеют право, при соблюдении некоторых процедур и предупреждений. Однако если вы платите в свою УК, а она присваивает деньги и не перечисляет на счета ресурсоснабжающей организации, это не освобождает вас от обязанности оплачивать. Вы можете заключить прямой договор непосредственно с ресурсоснабжающей организацией — Жилищным Кодексом РФ это предусмотрено, и в данном случае это наиболее эффективный способ, чтобы не создавать ненужное звено в виде аккумулирования денежных средств на счете УК, которой вы не доверяете. Сходите в СПГЭС и заключите договор. Личный. С индивидуальным лицевым счетом, который у вас уже есть, но деньги аккумулируются на счете управляющей организации. Тогда будет проще: вы будете знать, за что вы платите и по каким показаниям приборов учета.
Две управляющие компании ведут судебные тяжбы. Никаких расшифровок и пересчетов компания не принимает. Долг по квартире растет. Заплатить напрямую поставщикам не получается — они не принимают!!! Чиновники пугают повышением пени за неуплату с 1 марта. Что делать? Не хочется быть должником. Евгения Викторовна.
— Вам нужно будет узнать реквизиты вашей ресурсоснабжающей организации. Переводите им в безналичном порядке денежные средства с указанием назначения платежа: задолженность за такую-то услугу собственника ФИО квартиры № дома №. И тогда вы на будущее автоматически обезопасите себя: будете отсутствовать в общем списке должников, с которых будут взыскивать долги. Без каких-либо договоров, просто погашаете задолженность перед ресурсоснабжающей организацией. Вы же не виноваты, что управляющие компании не могут между собой разобраться. Так делается. А когда управляющая компания напомнит вам о долге, вы покажете платежку, что вы уже все погасили.
Я являюсь собственником квартиры. Сделала ремонт, поставила мебель. Хочу получать доход, пуская квартирантов. Но не хочу обращаться в посредническую фирму. Просто нашла студентов и пустила их на квартиру. Какое бремя налогов я несу и как я должна декларировать свои доходы, какую сумму показывать? Светлана.
— Вопрос о том, должны ли вы декларировать доход или не должны, находится целиком в компетенции вашего гражданского сознания. Вы можете декларировать доход по налогу на имущество физических лиц. Точнее говоря, обязаны декларировать. Другое дело, что такого рода отношения можно строить на безвозмездных началах. Если вы людей знаете, то это может быть договор безвозмездного пользования имуществом, который не подпадает под какие-то налоговые декларации — но если это действительно так. Обманывать в данном случае нельзя, иначе вы можете понести ответственность. Поэтому если вы выбрали режим коммерческого найма, лучше декларировать тот доход, который вы получаете с квартиры. Как платить налоги — это вопрос, который каждый гражданин для себя решает сам.
В историческом центре Саратова дом находится в аварийном состоянии, с 2009 года признан аварийным. Здесь ранее располагалась конюшня в 1830 году, здание не подлежит реконструкции .Администрация твердит: «Денег нет! Ждите». Куда нам обращаться? Нас просто здесь завалит! Зимой промерзают трубы, с потолка ручьями течет вода, на стенах трещины, крыша вот-вот рухнет. Жить невозможно! Жители дома № 26 по улице Московской.
— Обращаться нужно в суд, уважаемые жители дома № 26 по улице Московской. Я так понимаю что это муниципальный жилой фонд, раз вы обращались в администрацию, а вам сказали, что денег нет. Муниципалитет точно так же, как УК, должен нести бремя по содержанию общего имущества, за которое вы платите по договору социального найма. Если администрация этого не делает, понуждайте ее провести капремонт через суд. Либо пусть признают дом непригодным для проживания и подлежащим сносу с предоставлением вам другого муниципального жилья, равнозначного. В данном случае, если это муниципальный жилфонд, то ответчиков для муниципальных квартир будет администрация муниципального образования. А если в доме приватизированные квартиры, то УК или ТСЖ. Если половина квартир муниципальные, а половина приватизированные, то вы можете обращаться в суд, все квартиры, и к тем, и к другим. Это перспективное дело, но вести его должны профессионалы. Потому что там есть несколько серьезных моментов, связанных с доказыванием. А этим профессионально должны заниматься юристы, чтобы вам просто так не получить отрицательный ответ.
— Но исходя из вопроса, «дом признан аварийным» — видимо это означает, что дом уже признан непригодным для проживания. Это как-то меняет ситуацию? — уточняем мы.
— В таком случае необходимо требовать расселения. От администрации необходимо в судебном порядке требовать предоставить равнозначное жилье. Это также перспективное дело. Зачастую чиновники говорят, что у них нет свободных площадей. Но в моей практике был случай, когда люди самостоятельно нашли муниципальную квартиру, которая примерно была равнозначная. Было даже решение суда, вступившее в силу. Приставы не могли его исполнить в связи с тем, что, якобы, не было свободных муниципальных квартир. Но граждане по имеющейся у них информации нашли свободную квартиру на Набережной Космонавтов. Пришли, срубили замок, вселились туда и поставили свой замок. И это сработало. За ними эту квартиру потом закрепили. Есть такой способ защиты права, как самозащита права. У всех граждан есть конституционное право на жилище. А вот у муниципалитета нет права на укрывательство свободных муниципальных квартир, когда есть нуждающиеся люди. Эти люди — они ведь не просто так туда пошли. Было решение суда, вступившее в законную силу и неисполнимое, якобы. Было письмо из надзорной инстанции, что квартир нет, и решение исполнить приставы не могут. Так что жители ее нашли сами, и сами исполнили решение вместо них.
— То есть, если есть судебное решение…
— Да, только когда есть судебное решение. В противном случае это будут произвольные действия — самоуправство, статья уголовного или административного кодекса. Но когда есть неисполненное решение суда при явном нежелании его исполнить со стороны должника, и вы знаете, как это самостоятельно сделать без причинения вреда третьим лицам — а в данном случае в этой квартире никто не проживал, и оттуда никого не выселяли, вы можете сами защищать свои права. И та семья ничего не нарушила. Она просто восстановила свое нарушенное право. Администрация на протяжении года наглым образом и методично не исполняла решение. И по сходим обстоятельствам ,кстати, было возбуждено уголовное дело в отношении бывшего главы администрации Саратова. Само по себе решение суда приравнивается к нормативному акту, к закону. У меня на руках закон, по которому вы мне должны отдать. Вы не платите — государство приходит и забирает у вас. Точно так же и вы можете прийти и забрать. Никого не выселяли, ничьих прав не нарушали — значит, ничего страшного нет. В таком случае это законно.
