В ведомстве проводят реформу отрасли и готовят нацпроект «Жилье и городская среда»
Власти наконец задались решением проблем обманутых дольщиков. Но результаты пока не впечатляют. Наоборот, совсем недавно обанкротился один из крупнейших застройщиков, а объем ввода жилья падает. Что происходит на рынке недвижимости? Можно ли без опаски покупать новостройку? И самое главное — будут ли расти цены на квадратные метры? Об этом в интервью «Комсомолке» рассказал глава Минстроя Владимир Якушев.
«БУДЕТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННАЯ ГАРАНТИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ»
— Рынок недвижимости в последний год кипит-бурлит. Давно такого не было.
— Давайте не будем стесняться, а будем прямо говорить. Он переживает реформу. Закон, который вступил в силу с 1 июля этого года, изменил подходы к жилищному строительству.
— В чем суть реформы?
— В создании условий, при которых права покупателей жилья защищены. С 1 июля этого года введены серьезные ограничения для застройщиков, требования к их финансовому состоянию и к ведению банковских счетов. Теперь на каждое разрешение на строительство нужно открыть отдельный расчетный счет. И самое главное — это либо усеченное, либо полное банковское сопровождение.
— Что это значит?
— Банк контролирует целевое использование денежных средств. Если у него возникают какие-то подозрения, что деньги отправляются не на стройку, а куда-то налево, он может остановить финансирование до трех дней и провести дополнительную проверку. А с 1 июля следующего года у нас должен заработать порядок, когда квартиру можно будет купить только с применением так называемого счета эскроу.
— Объясните, пожалуйста, как он работает?
— Это когда деньги граждан поступают не на расчетный счет застройщика, а на специальный счет в банке. И застройщик будет иметь право воспользоваться этими деньгами только после того, как закончит стройку, оформит квартиру в собственность и передаст ключи человеку, который решил приобрести у него квартиру. Это уже железобетонная гарантия для покупателя.
— Почему решили внедрить такой жесткий механизм?
— Ни для кого не секрет, что количество обманутых дольщиков продолжает расти. На рынке нужно было навести порядок, сделать его прозрачным. Это сделано, чтобы застройщики не могли пользоваться деньгами по собственному усмотрению. До вступления закона в силу действовал так называемый котловой метод. Условно он работал так: я строю пять домов, деньги собираю уже на пятый, а финансирую строительство третьего. И хватит ли у меня потом денег, чтобы построить пятый, непонятно.
«С РЫНКА УЙДУТ ТЕ, КТО ЗАРАБАТЫВАЛ МОШЕННИЧЕСКИМ ПУТЕМ»
— Это мошенничество или неправильный расчет?
— Есть ситуации, когда деньги просто крадут, но чаще всего это ошибки застройщиков. Например, неправильно рассчитанная финансовая модель, в результате которой прибыли получилось не столько, на сколько рассчитывали. Застройщику не хотелось ждать окончания проекта, и он начинал тратить прибыль заранее — отправлять деньги на какие-то другие нужды или проекты. А когда доходило до достройки последнего дома, средств просто не хватало. И вот тут появлялись обманутые дольщики — люди, которые оставались без квартир. Законопроект, который исключает такое развитие событий, точно снизит число обманутых дольщиков до нуля.
— Это значит, что долевое строительство останется, но по жестким правилам? Или что через несколько лет все квартиры будут продаваться готовыми?
— Конечно, с новыми правилами не все застройщики останутся на рынке. Уйдут те, кто ранее зарабатывал мошенническими способами. Для тех, кто ведет свой бизнес честно, кардинально ничего не поменяется. Новые требования делают картину взаимоотношений застройщик — покупатель более прозрачной, а это только повысит готовность наших граждан безбоязненно заключать договоры долевого участия.
— Как вся эта реформа отразится на ценах? Безопасность для дольщиков — это ведь дополнительные издержки для застройщиков, и они их явно переложат на нас.
— Да, не буду отрицать, застройщики будут пытаться вложить издержки в квадратные метры жилья. Будем смотреть, как отреагирует рынок. Но надо помнить, что повышение цены всегда ограничено платежеспособным спросом.
— Но он ведь растет. Об этом можно судить по росту объемов выдаваемой ипотеки. А тут еще и предложение может снизиться, ведь часть застройщиков могут уйти с рынка…
— Спрос на ипотеку действительно большой. Но порядка 15% займов — это рефинансирование предыдущих кредитов, люди берут деньги по более низким ставкам. На реальный рынок идет 85% из суммы кредитов, но и объем предложения тоже достаточно большой.
«РУКОПАШНЫХ БОЕВ ЗА ПАРКОВКУ БЫТЬ НЕ ДОЛЖНО»
— Сейчас людям важно не только иметь собственные квадратные метры, но и всю инфраструктуру рядом. Какие приоритеты здесь?
— Мы формируем национальный проект «Жилье и городская среда», и один из четырех федеральных проектов посвящен комфортной городской среде. Сюда многое включается: парки, скверы, набережные, благоустройство дворовых территорий и многое другое. Есть еще один важный момент: граждане теперь могут сами проголосовать за то, что они хотят построить у себя на территории.
— Как именно?
— В том числе с широким использованием цифровых технологий. Такой опыт у нас есть. 18 марта этого года в 83 субъектах страны состоялось голосование по выбору общественных пространств для благоустройства. 18 млн. россиян проголосовали и выразили свое мнение, как должен выглядеть их город или район. По итогам отобрали 1545 проектов благоустройства общественных пространств, 68% из которых предложили сами граждане. Мы рассматриваем варианты использования онлайн-систем, прототипами которых являются «Активный гражданин», «Добродел» и другие платформы, эффективно работающие в различных регионах страны.
— Какие обязательные требования сейчас предъявляются к жилым комплексам? Раньше много косяков было: то парковочных мест мало, то садик забыли построить.
— Это работа муниципальных и региональных властей. Есть безумные истории, когда люди бьются за парковочные места, — дело до рукопашных боев доходит. Решение проблемы — правильное проектирование, когда все сделано так, чтобы парковочных мест хватало, пространство вокруг дома, в котором мы живем, было комфортным, имелось место и для активного отдыха, и для детских площадок. Ну а сам дом должен быть современным, построенным с использованием новых технологий. Все это мы и называем правильной городской средой. Мы смотрели, как реализуются похожие проекты в Японии, Китае, Южной Корее и др. В Финляндии очень интересное городское пространство создается — зеленые города, зеленое пространство. Нужно выявлять все самое хорошее и это хорошее реализовывать у нас в стране.
КСТАТИ
— Сколько у нас обманутых дольщиков?
— Мы ежеквартально собираем с регионов их планы-графики по решению проблем обманутых дольщиков, где прописываются сроки этапов завершения строительства. Есть данные от регионов за второй квартал. Сейчас на территории нашей страны насчитывается 880 недостроев, а это порядка 34 тысяч обманутых граждан.
— Этим летом произошло банкротство одного из крупных застройщиков Urban Group. Пострадали десятки тысяч человек. Как будете ее решать?
— Речь идет о группе компаний: по каждой из них идет процедура банкротства, определяется число обманутых дольщиков, оформляются документы. После того как арбитражный управляющий вступит в свои права, строительство возобновится. Сейчас подбираем подрядчика. Финансовые ресурсы выделяются из федерального бюджета и бюджета Московской области.
— Сколько денег государству придется потратить на спасение?
— По нашим оценкам, дефицит расходов на окончание строительства объектов «Урбан Групп» предварительно оценивается в 55 млрд. рублей.
