Причиной обострившейся проблемы судебных разбирательств между дольщиками и застройщиками жилья является отсутствие четких критериев качества построенных квартир. Такое мнение высказал заместитель председателя правительства Виталий Мутко.
«Мы найдем середину вместе с представителями тех, кто занимается защитой прав граждан и застройщиков. Такие обращения есть и с одной, и с другой стороны. Необходимо определить, что такое качественное жилье, и в каком виде оно должно сдаваться. А дальше — строй качественно, и никто к тебе не будет претензий предъявлять«, — сказал он, отвечая на вопросы СМИ после «правительственного часа».
Мутко отметил, что застройщики жалуются на то, что появились профессиональные юридические компании, которые отсуживают у них непропорционально большие неустойки по договорам долевого участия. «Я не думаю, что мы должны только на сторону застройщика вставать. Люди приносят собственные деньги, но их обманывают и по срокам, и по качеству. Однако сложный вопрос, что сегодня является качественным жильем. Нет стандартов, часто квартиры сдаются с голыми стенами, даже стяжки на полу нет. А если с отделкой — то нет требования к ее качеству«, — заключил вице-премьер.
Ранее РБК опубликовала статью о том, что застройщики пожаловались Мутко на «потребительский терроризм» со стороны дольщиков. Представители стройкомпаний указали на рост числа исков от юристов, выкупающих права требования у граждан. В 2018 году арбитражные суды обязали застройщиков выплатить 3,6 млрд руб. по 2,7 тыс. исков, в 2019 году суды удовлетворили 1 тыс. исков на 2,9 млрд руб. Издание уточняет, что «потребительский терроризм», по мнению застройщиков, выражается в установке неразумных сроков устранения дефектов, подаче исков в суд, а не прямое направление претензий застройщику, требование компенсаций по истечении гарантийного срока, переуступка прав требования взыскания неустойки. Застройщики предложили ввести механизм обязательной подачи досудебной претензии, определить требования к экспертам, которые оценивают характер дефектов, а также ввести запрет переуступки прав требований дольщиков юрлицам.
Проблема не надуманна
Руководитель рабочей группы по защите прав дольщиков президиума генерального совета «Единой России» Александр Якубовский пояснил ТАСС, что проблема «потребительского терроризма» действительно существует, но связана она, как правило, не с действиями дольщиков, а с злоупотреблениями юридических фирм.
«Я регулярно сталкиваюсь с тем, что люди получают свое жилье с большим объемом недоделок. Они проходят огромное количество платных экспертиз, других этапов досудебной претензионной работы, а в итоге застройщик эти затраты игнорирует и отказывается компенсировать. В таком случае нельзя полностью снимать с него эту ответственность. Но есть и другие случаи, когда юридические компании навязывают свои услуги, выкупают право требования у людей за бесценок, а в итоге увеличивают сумму иска в 5-10 раз. Эти действия полностью парализуют добросовестных застройщиков, которые привлекают любые средства на свои счета для достройки объектов«, — говорит Якубовский.
Он допустил, что решение проблемы может потребовать законодательных изменений. «Необходим баланс интересов людей и бизнеса. Имеет смысл посмотреть, как законодательно можно разграничить защиту прав граждан и «потребительский терроризм«, — сказал Якубовский.
Не перегибать палку
С этим мнением согласна член рабочей группы по правам дольщиков Лора Митт, которая сама является обладательницей квартиры в проблемном ЖК «Академ Палас» в Москве. По ее словам, необходимо разграничивать случаи, когда речь идет о неустойках в проблемном и потенциально проблемном объекте и о застройщиках, у которых все хорошо, и угрозы остановки деятельности нет.
«Перегибать палку в некоторых случаях нельзя. Потому что сама по себе неустойка к застройщику, который еще не пришел в банкротство и который находится на плаву, она неправильная, если она чрезмерная. И очень часто получается, что в регионах, когда много лет назад квартиры стоили 2-3 млн руб., то сейчас неустойка превышает это значение кратно. Она может быть и 5, и 7 млн руб. Вот против этого выступают застройщики. Если вы хотите посудиться и быть правыми, то вперед. Но ни одна стройка не может дальше продолжаться с такой огромной неустойкой«, — сказала Лора Митт.
В то же время она указала на то, что зачастую застройщики действительно некачественно выполняют свою работу. «Это говорит о том, что застройщик на каком-то этапе начинает экономить деньги, лишь бы только скинуть со своих плеч дольщиков, и начинает некачественно выполнять свои обязательства», — пояснила она.
С какими дефектами сдают дома застройщики
Член рабочей группы Лора Митт привела в пример сдачу корпуса в проблемном ЖК «Царицыно», где дольщикам предложили принять дом без лифта. «[Заместитель главы Минстроя РФ] Никита Евгеньевич Стасишин лично помогал нашим дольщикам восстановить лифт. Это просто абсурд. Ребята, вы стройте лучше, чтобы не предъявляли к вам претензий. Это то же самое, что вы к зубному пойдете жаловаться, если у вас пломба выпала», — считает Митт.
Оценкой дефектов при сдаче квартир занимаются многие частные компании. Как сообщили в одной из них — «Ситипроф» — жилье всегда сдается с какими-либо недостатками. «Они [квартиры] всегда идут с дефектами в 100% случаев. Мы выявляем все дефекты, связанные с косметическими отклонениями в случае, если квартира с отделкой. Если без отделки, то также все технические нормативы проверяются для данных квартир. Больше всего выявляется проблем с кривизной пола и стен, со стеклопакетами. Если квартиры с отделкой, это могут быть проблемы с плиткой и какими-то покрытиями«, — сказала представитель компании.
Она отметила, что, как правило, результатов проверки оказывается достаточно для того, чтобы убедить застройщика устранить дефекты. «Если этого оказывается недостаточно, то мы рекомендуем проводить независимую судебную строительную экспертизу. Доведение до суда — это единичные случаи, но все-таки они бывают«, — заключает эксперт.
Иски массовые, но правомерные
По словам главы Всероссийского центра национальной строительной политики Александра Моора, взыскание неустоек с застройщиков сейчас встречается очень часто. «Практически на всех объектах, которые, возможно, даже не имеют статуса проблемных, как только появляется задержка на небольшой период времени, как только появляется юридическая мотивация, чтобы какая-то часть дольщиков подала иски, они это делают. Сегодня у нас общество в этой части образовано, если есть возможность, то люди будут ее использовать. Здесь нужно смотреть с обеих сторон, потому что застройщика «задушить» легко, особенно исками, если объект большой, тысяча квартир, это может привести к полной остановке объекта«, — сказал Моор.
Он отметил, что иски могут касаться разных сумм, все зависит от срока задержки в реализации проекта и масштаба проблемы. «Бывает, что подают иск на 200 тыс. руб., а суд выносит (решение) на (выплату) 10 тыс. руб., но есть случаи, когда и на миллион«, — пояснил эксперт.
Тем не менее, застройщики, задерживая сроки, не могут не знать, что нарушают условия юридически заверенных договоров с дольщиками, указывает гендиректор национального фонда защиты потребителей Александр Калинин. «В договорах зачастую встречается много уловок со стороны строителей, но в случае, если в срок не сдается объект, то потребители имеют полное право требовать неустойку«, — сказал он. Чтобы прекратить эту практику, должна появиться утвержденная правительством форма договора долевого участия, которая определяет требования к жилым помещениям, к их отделке, графику работ. «Всё, что происходит — происходит от нечеткости отношений сторон«, — резюмировал он.
Компромисс возможен
Одна из мер, которую застройщики предлагают ввести для упрощения разбирательств с дольщиками, — обязательная подача досудебной претензии стройкомпании напрямую. Лора Митт рассказала, что в ее проблемном объекте есть опыт такого урегулирования споров между дольщиками и застройщиком.
«Застройщик каждой квартире выделил машиноместо в счет неустойки, и таким образом, она не росла уже много лет. И сейчас, когда у нас идет банкротное дело, мы конкурсному управляющему докладываем, что мы не усугубили положение других кредиторов«, — сказала Лора Митт.
Она добавила, что неустойка в случае срыва сроков строительства может также быть в виде кладовой или дополнительных квадратных метров для дольщиков.
