Несмотря на активный рост ипотечного кредитования, в России нет предпосылок для формирования «ипотечного пузыря» или «перегрева» на рынке жилья. Также коэффициент просроченной задолженности по ипотечным кредитам остается на низком уровне, отметили опрошенные ТАСС эксперты ипотечного рынка.
По данным Банка России, российские банки в августе 2020 года выдали ипотечные кредиты на рекордную для рынка сумму — 392,3 млрд рублей. Россияне взяли за месяц 154,5 тыс. ипотечных кредитов. Также обновила исторический минимум и ставка по ипотеке, которая опустилась до 7,16%. Общий банковский портфель ипотечных кредитов к 1 сентября увеличился до 8,317 трлн рублей.
«Сам по себе ипотечный рынок никакого «пузыря» не делает. Что такое «ипотечный пузырь»? Когда выдаются людям кредиты, которые изначально не могут платить. У нас такие кредиты не выдаются«, — считает независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко.
Высокое качество выдаваемых ипотечных кредитов отметили и другие эксперты рынка. Заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов приводит примеры, когда заемщику отказывали в выдаче ипотеки из-за низкого кредитного рейтинга, но при этом практически навязывали оформление кредитной карты. «Риски в отношении ипотечных заемщиков оцениваются более консервативно, так как речь идет о значительно более длинных периодах, чем при потребительском кредитовании. Конечно же, кредитор хочет получить регулярные выплаты, а не реализовывать квартиру с торгов«, — отмечает эксперт.
Кроме того, по словам директора по инвестициям ДОМ.РФ Алексея Пудовкина, для поддержания высокого качества выдаваемых в России ипотек действует строгое регулирование со стороны ЦБ, и банкам невыгодно выдавать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом. Он отметил, что доля ипотек, просроченных на 90 и более дней, составляет около 1,5%, тогда как по другим банковским секторам — 7,5%. В дополнение Гордейко обратил внимание, что, например, в 2010 году объем просроченной задолженности измерялся в 3-5%, но это не вызвало «трагедии на рынке ипотеки».
По данным ЦБ, коэффициент просроченной задолженности к ипотечному портфелю в целом остается ниже единицы, это меньше показателя начала 2019 года. Аналитики ЦИАН подсчитали, что наиболее высокая доля просроченных ипотечных кредитов наблюдается в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности), Калининградской области (3,6%) и Северной Осетии (2,8%). При этом в целом по стране покупатели квартир в новостройках реже допускают просрочки по выплатам, чем приобретали жилья на вторичном рынке.
Выход из ипотечных каникул
Некоторый объем просроченных кредитов по ипотеке можно связать и с последствиями пандемии, говорит Цыганов. В частности, речь идет о заемщиках, которые брали ипотечные каникулы, и некоторым из них уже нужно возвращаться к графику платежей.
Действительно, в течение 2020 года в России активно принимались решение о предоставлении отсрочки по ипотеке, поэтому определенный рост просроченной задолженности может наблюдаться, когда заемщики выйдут из каникул и некоторые из них не продолжат погашать долг, добавляет Гордейко. При этом, по словам эксперта, сегодня нет достоверных статистических или аналитических показателей, которые заставляют беспокоиться о состоянии ипотечного рынка.
«Учитывая, что ипотека у нас играет важнейшую роль в улучшении жилищных условий и находится на контроле государства, можно предположить, что в случае ухудшения, если оно произойдет, будут введены дополнительные меры [поддержки]», — прокомментировал Гордейко.
В то же время нет оснований говорить о закредитованности населения по части ипотеки, отмечает Цыганов. По его оценке, высокая закредитованность наблюдается среди населения с низкими доходами, которое обращается к услугам микрофинансовых организаций, гасит предыдущие долги новыми кредитными средствами и при этом не является ипотечными заемщиками.
Рост без перегрева
Не стоит считать, что рекордные показатели выдачи ипотеки и летний рост сделок с недвижимостью означают «перегрев» на рынке жилья, считает Пудовкин. Объем ипотечного кредитования достигает более 8 трлн рублей, что составляет 7% ВВП России.
«Сегодня развитие рынка ипотеки в России устойчиво. А темпы роста этого рынка говорят лишь о высокой нереализованной потребности со стороны граждан«, — констатирует эксперт. Он добавил, что по меркам не только развитых, но и развивающихся стран в России выдан небольшой объем ипотечных кредитов. Однако достижение показателей национального проекта «Жилье и городская среда» в части, например, роста числа квадратных метров на человека или ежегодного ввода новостроек должно позволить увеличить портфель ипотеки до 10-15% от объема ВВП.
Эксперты соглашаются, что сегодня тем самым драйвером роста ипотечного кредитования и для улучшения жилищных условий стала программа льготной ипотеки под 6,5% на новостройки, которая была запущена правительством в апреле 2020 года для поддержания строительной отрасли из-за пандемии коронавируса. Однако программа заканчивает действие 1 ноября 2020 года, а рынку нужны и другие механизмы для снижения ставок по жилищным кредитам.
В помощь банкам, заемщикам и инвесторам
В качестве одного из инструментов развития ипотечного рынка ДОМ.РФ говорит об ипотечных ценных бумагах. Выпуск ипотечных облигаций дает возможность банкам не принимать на себя чрезмерные риски, а также получить ликвидность и поэтому не привлекать дополнительные средства за счет, например, депозитов граждан или выпуска собственных облигации, отмечает Пудовкин. Это приводит к тому, что банки могут снижать ипотечную ставку для заемщиков.
Несмотря на то, что ипотечные ценные бумаги существуют на российском рынке больше 10 лет, этот сегмент фондового рынка начал развиваться только в последние несколько лет. По оценке ДОМ.РФ, сегодня в России объем ипотечных облигаций в обращении достигает 500 млрд рублей, из которых 80% или более 400 млрд рублей — ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ. В этом году компания планирует выпустить ипотечных облигаций на еще около 250-300 млрд рублей.
Перед секьюритизацией (выпуском ипотечных облигаций) ДОМ.РФ проверяет качество выданных банками ипотечных кредитов, а также платежную дисциплину заемщиков. Затем компания выкупает пул наиболее качественных ипотек и выпускает под них облигации. Как правило, выкупленные у банка ипотечные кредиты держит на балансе юрлицо, имеющее специальный правовой режим — SPV.
По словам Пудовкина, под ипотечными облигациями заложена сумма ипотечных кредитов, в два раза превышающая ту, что платит инвестор при покупке ценной бумаги.
«То есть условно на рубль, который у инвестора берут за покупку ИЦБ, в обеспечение идет два рубля ипотечных кредитов и стоимость заложенной недвижимости. Также такая двойная защита усиливается поручительством (государственной компании — прим. ред.) ДОМ.РФ. Это и есть рынок стандартизированных агентских ипотечных облигаций», — отмечает эксперт.
Среди инвесторов в ипотечные облигации банки, пенсионные фонды, управляющие компании, паевые инвестиционные фонды. Но одним из главных трендов на рынке ИЦБ стал рост числа частных инвесторов, интересующихся этим инструментом. С одной стороны, кредитный риск по ИЦБ сопоставим с облигациями федерального займа (ОФЗ), с другой стороны, ипотечные облигации дают большую доходность. Сегодня она достигает 6-6,5%, спред между ОФЗ и ипотечными облигациями находится на уровне 1,5%, говорит эксперт.
При этом, по мнению Пудовкина, российские банки пока не до конца научились пользоваться ипотечными ценными бумагами как механизмом для снижения ставок. Однако потенциально развитие рынка ИЦБ позволит снизить ипотечные ставки примерно на 1 п. п. по всем видам жилищных кредитов, подытоживает эксперт.
