Мода на апартаменты пришла в Россию из Европы. Формат пришелся по вкусу девелоперам жилья из-за дешевизны строительства и отсутствия обременений по социальной инфраструктуре. Однако по мере распространения апартаментов в российских городах граждане столкнулись с множеством проблем: они не могут прописаться в своих домах, прикрепиться к поликлинике, платят большую «коммуналку». Стало очевидно: в том виде, в котором апартаменты появились в стране, они уже не могут строиться. Поэтому правительство анонсировало так называемую амнистию апартаментов.
Рассказываем, зачем это нужно и как изменится правовой статус апартаментов в будущем.
Почему в России строят апартаменты?
В начале 2000-х из-за дефицита площадок в центре столичные власти взяли курс на реновацию промзон. Получить разрешение на возведение жилья в бывшей индустриальной зоне сложно, чего не скажешь о реализации проектов коммерческой недвижимости с офисами и торговыми помещениями. Так комплексы с апартаментами, не требовавшие перевода назначения земель, стали удобной лазейкой, которой воспользовались застройщики. Иногда в одном проекте продаются и апартаменты, и квартиры. Это бывает, если комплекс реализуется на разных по назначению участках и застройщик хочет построить больше помещений под жилье, чем позволяют градостроительные нормы.
Первые апартаменты появились в Москве в премиальных проектах, потом их начали строить в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках. Далее формат шагнул в массовый сегмент, апартаменты стали строить по всей России, включая курортные города. Сегодня только в одной Москве в пределах старых границ города апартаменты занимают 19,4% рынка недвижимости (в продаже — 404 тыс. кв. м апартаментов, тогда как квартир в столице продается 1,6 млн кв. м), свидетельствуют данные аналитической платформы bnMAP.pro. По приблизительным оценкам Минстроя, объем строящихся в стране апартаментов достигает нескольких миллионов квадратных метров.
Что все-таки такое апартаменты? В чем подвох?
По закону апартаменты являются нежилыми помещениями, то есть они приравниваются к коммерческой недвижимости — офисам, гостиницам и пр. Однако по факту это квартиры, которые в том числе используют для постоянного проживания. Такая двойственность положения породила множество проблем для граждан.
Во-первых, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. А без прописки нельзя устроить ребенка в детский сад или школу, встать на биржу труда, прикрепиться к поликлинике. От штампа о постоянной регистрации также зависят некоторые виды региональных льгот — например, по оплате ЖКХ для малоимущих семей.
Во-вторых, коммунальные платежи в апартаментах значительно выше, чем в обычных квартирах, поскольку рассчитываются как для коммерческих помещений. Стоимость отопления может быть больше на 20–30%, водоснабжения — на 20%. А Госжилинспекция не контролирует вопросы регулирования тарифов в апартаментах.
В-третьих, опять же потому, что юридически апартаменты не являются жильем, налог на них исчисляется как за коммерческие помещения, и он тоже выше. Если для обычных квартир коэффициент составляет 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов — от 0,5%. Так, при ставке 0,5% собственнику небольшой студии стоимостью 5 млн рублей в городскую казну придется ежегодно вносить около 25 тыс. рублей.
В-четвертых, жители апартаментов не обеспечены детскими садами, школами и социальными учреждениями в пешей доступности, поскольку застройщик не обязан возводить «социалку» по всем нормам, как это происходит при строительстве полноценного жилья. У таких домов также может быть дефицит парковочных мест и зеленых зон. К тому же, так как апартаменты не проектируются в соответствии с нормами, принятыми для жилья, в самих помещениях могут быть нарушены нормы освещенности, превышен допустимый уровень шума и пр.
И наконец, в-пятых, на апартаменты, в отличие от квартир, не распространяются налоговые вычеты, которые можно оформить после сделки. Напомним, что при покупке обычного жилья государство возвращает до 13% от его стоимости (но не более 2 млн рублей).
А остались ли какие-то плюсы?
Конечно, и главный — цена. Апартаменты обычно продаются с хорошим дисконтом по сравнению с аналогичными квартирами в том же районе. Разница доходит до 20%. Кроме того, часто апартаментные комплексы строятся в районах, которые отличаются удобным расположением: недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными развязками. К плюсам также относится возможность проживания в пешей доступности от работы, ведь апартаменты нередко располагаются в многофункциональных комплексах с офисами.
Риелторы считают, что апартаменты — хорошая альтернатива квартире, если владелец собирается жить в них не постоянно, а периодически — например, между командировками или несколько раз в неделю, проживая за городом.
Правда ли, что покупатели апартаментов не защищены законом?
Это не всегда так. Большинство апартаментов в России реализуется по договорам долевого участия (ДДУ), в таких проектах права дольщиков точно так же защищены, как и при строительстве жилых домов.
Некоторые проекты предлагают покупателям заключить договор бронирования, договор купли будущей недвижимой вещи, предварительный договор купли-продажи (ДКП), а также договор уступки права. «Из всех форм договоров лучше предпочесть ДДУ и ДКП, а также уступку права. Эти формы проходят государственную регистрацию«, — пояснила председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Эксперт предупреждает: другие договоры регистрацию не проходят, соответственно, несут риски.
Что такое амнистия апартаментов?
С годами граждане, разобравшиеся в специфике апартаментов, прочувствовали все тяготы жизни без детских садов и поликлиник. В итоге власти озадачились определением статуса «жилья без прописки», чтобы их владельцы имели равные с собственниками квартир права. Президент России Владимир Путин поручил к 1 августа внести соответствующие изменения в законодательство для определения правового статуса апартаментов.
Пока решение выглядит так — нужно амнистировать апартаменты, то есть признать их жильем в тех случаях, когда это возможно. В частности, группа сенаторов и депутатов Госдумы разработала законопроект, который вводит понятие «многофункциональное здание» с жилыми и нежилыми помещениями. Авторы предусмотрели возможность постоянной регистрации в апартаментах, вводят для них правовое регулирование, но при этом не запрещают их строительство в будущем согласно новым нормам закона. Окончательная редакция документа находится на стадии обсуждения.
И что даст амнистия апартаментов?
После амнистии у собственников апартаментов появится возможность зарегистрироваться и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки — они смогут прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в детский сад или оформить в школу. Дома с апартаментами будут обслуживаться управляющими организациями. Людей обеспечат качественными коммунальными услугами по справедливой стоимости, они будут жить в комфортных и безопасных условиях. А еще владельцы апартаментов выиграют в цене, подсчитали риелторы. Возможно, после амнистии рыночная стоимость экс-апартаментов подрастет как раз на те самые 20%, которые их собственники сэкономили при покупке.
Наталья Денисова/ТАСС
