В начале июля Президент России Владимир Путин подписал целый ряд ключевых законов в сфере строительства и ЖКХ, в том числе – в проблемной для россиян части долевого строительства.
Законопроекты разрабатывались в Министерстве строительства и ЖКХ России. Исчезнет ли понятие «обманутый» дольщик, насколько прозрачной можно сделать сферу ценообразования в стройке, способны ли частные инвестиции спасти российское ЖКХ и насколько государство готово помогать гражданам в капитальном ремонте? Об этом мы поговорили с главой Минстроя России Михаилом Менем.
— Михаил Александрович, позвольте сразу начать с проблемного. Президент подписал изменения в 214-й закон о долевом строительстве, накануне Вы докладывали ему об основных его положениях. Насколько новый закон защитит граждан, и справятся ли застройщики с его исполнением?
— Во-первых, в законе теперь есть требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья. Для получения права привлекать денежные средства граждан размер уставного капитала должен быть не менее суммы, установленной в зависимости от площади возводимого жилья. Это не даст возможности привлекать средства граждан компаниям-однодневкам и компаниям с уставным капиталом 10 тысяч рублей. К примеру, какие были случаи? Есть средства на покупку участка и возведение забора вокруг него – забор построили, повесили на него рекламу о строительстве дома и пошли собирать деньги с граждан… Теперь этого не будет. На счету застройщика должна быть определенная сумма от стоимости проекта, иначе он не сможет работать в рамках механизма долевого строительства.
Второй важный момент – информационная открытость застройщика. Проектная декларация должна соответствовать проектной документации и документации по планировке территории. Застройщик обязан вести свой сайт и раскрывать информацию о финансовом состоянии и ходе строительства, введены требования к наполнению и ведению сайта. Теперь застройщик не сможет рекламировать одну компанию, а средства граждан заводить на другую. Отдельно будет создан единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан.
— В практике были случаи, когда строится микрорайон, жители покупают квартиру на этапе строительства, а потом выясняется, что за их деньги был построен соседний дом в микрорайоне, а на их дом денег не хватило.
— Да, в законе такие случаи учтены. Устанавливается, что средства дольщиков могут использоваться только на тот проект, на который были привлечены застройщиком, что позволит уйти от «котлового» способа финансирования. И полномочия контролирующих органов в части контроля за целевым использованием денежных средств граждан, за соблюдением требований к уставному капиталу и проектной декларации застройщиков, а также сроками строительства увеличиваются. Это важная мера, которая позволит регионам страны более эффективно выполнять контрольные функции в сфере жилищного строительства и защищать интересы граждан, инвестирующих в жильё.
— На Государственном совете по строительству Президент давал поручение проработать создание специального фонда по защите прав дольщиков. На какой стадии эта работа? Будет ли создан такой фонд, и как он будет работать?
— Да, в закон включены нормы о создании нового института государственных гарантий – компенсационного фонда долевого строительства. Минстрой уже начал проработку вопроса по механизму его работы. Отмечу, что фонд не будет являться параллельным способом обеспечения обязательств застройщиков. Он заменит неэффективные механизмы поручительства банка и страхования, существенно повысит степень защиты средств граждан путем обеспечения достройки многоквартирных домов. Фонд обеспечит финансирование завершения строительства домов, застройщики которых находятся в стадии банкротства.
Правительством будет сформирована необходимая нормативно-правовая база к декабрю, чтобы с 1 января 2017 года фонд мог полноценно работать.
Уверен, что эта мера и все, о чем мы говорили выше, позволит сделать сферу долевого строительства в разы безопаснее и будет гарантировать завершение возведения домов.
— Вы неоднократно говорили, что в России сейчас рекордные цифры по вводу жилья. Удастся их удержать в этом году?
— Благодаря поддержке ипотеки в прошлом году мы, действительно, вышли на абсолютный рекорд по вводу жилья (даже если сравнивать с советскими показателями): было введено более 85 млн.кв.метров жилья. Нынешний год непростой, полностью от снижения потребительского спроса мы не уйдем. Но позитивные тренды все же есть. К примеру, в этом году мы наблюдаем очень высокую активность по ипотеке. По нашим данным, ипотека в современных условиях продолжает оставаться главным механизмом, главным инструментом для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Строить прогнозы пока рано. Все будет зависеть от общей экономической ситуации, в первую очередь, уровня ключевой ставки Цетробанка. Это крайне важно, потому что программа государственной поддержки ипотеки формировалась, когда ключевая ставка была очень высокой, сегодня ставка уже другая – 10,5%. Решение о возможном продлении этой программы или изменении ее параметров будет приниматься в правительстве ближе к концу года, когда будет понятна стоимость денег и ставка ЦБ.
— Какие на сегодня существуют факторы, сдерживающие развитие жилищного строительства?
— Это два фактора. Первый – снижение доходов граждан. Выше я уже сказал, что мы для этого делаем в нашей сфере. Второй фактор – нерешенные проблемы с инфраструктурой для микрорайонов комплексной застройки. Дело в том, что заложить стоимость инфраструктуры – социальных объектов, инженерных сетей, внутриквартальных дорог – в цену квадратного метра жилья очень сложно. С учетом падения покупательской способности удорожание квадратного метра, которое естественным образом возникает в этой ситуации, станет сдерживающим фактором для развития рынка жилья. Есть, конечно, отдельные регионы, которые могут себе позволить такую роскошь – это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, еще несколько регионов. Ранее расходы на создание инфраструктуры брали на себя регионы и муниципалитеты. Сегодня, к сожалению, у многих регионов таких возможностей нет. Мы реализуем так называемую программу «Стимул» в рамках отраслевой ФЦП, однако ее объем невелик – всего порядка 4 млрд рублей на всю страну.
Конечно, этого недостаточно. В планах на текущий год есть увеличение этой поддержки. Надеемся, что по результатам первого полугодия мы сможем найти средства и увеличить эту сумму.
— А земли сегодня хватает для микрорайонов комплексной застройки? Особенно в крупных городах.
— Да, такая проблема очень актуальна для крупных городов. Но в том пакете законов, которые подписал Президент, есть закон о развитии промышленных зон, благодаря которому мы сможем вовлечь в жилищное строительство от 20 до 25%, причем уже частично с инфраструктурой. Закон в первую очередь дает четкое определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при наличии которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии.
Кроме того, закон детально определяет этапы процесса комплексного развития промзоны: обследование территории, разработка концепции комплексного развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и в дальнейшем – утверждение проектов планировки территории.
Закон вступит в силу в начале 2017 года. До этого периода муниципальные образования должны привести в соответствие с этим документом правила землепользования и застройки. Только в Москве промзонами занято около 19 тыс. га. К реновации предлагается более 4 тыс га, на которых может быть возведено порядка 107 млн кв. м офисных и жилых помещений. В Санкт-Петербурге может быть вовлечено в оборот 7,8 га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв.м, Екатеринбурге – 4,42 га и 110 млн кв.м.
Россия в этом смысле идет по пути всех стран, которые размещают производства в индустриальных парках. То, что у нас предприятия были размещены чуть ли не в черте жилых кварталов, – это советское наследие. Нужно дать регионам возможность правильно управлять этими бывшими промзонами. Мы принятием этого закона задаем правила игры.
— В пакете ключевых законов по строительству есть также закон, направленный на реформирование системы ценообразования. Что изменится? Снизится ли стоимость строек, и насколько прозрачной будет эта сфера?
— Это наболевшая проблема для отрасли, в разработке закона принимали участие многие эксперты. Речь идет о создании механизма, который позволит максимально достоверно, прозрачно и объективно просчитывать предельную стартовую стоимость строительства того или иного объекта. Новый механизм будет ориентирован, прежде всего, на заказчиков объектов, возводящихся с привлечением бюджетных средств. Для них использование этого инструмента будет обязательным. Но коммерческим компаниям и обычным гражданам, которые, к примеру, собираются строить дом на своем участке и хотят проверить достоверность своих расчетов, она, безусловно, тоже будет полезна.
Сегодня правила формирования цены в строительной отрасли есть. Они работали все эти годы, но, так как были приняты еще в конце прошлого столетия, в какой-то момент перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Мы планируем создать единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве – сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом территориальной специфики. В каких-то крупных регионах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране – около 150.
На все без исключения элементы выполняемой при строительстве работы, в разрезе трудозатрат рабочих, применяемых стройматериалов и техники, будут сформированы ценовые нормы. А уже на их основе можно будет рассчитать показатели сметной стоимости строительства в целом. Но, еще раз подчеркну – это будет только стартовая цена. Потом будет два этапа: прохождение процедуры определения достоверности стоимости в экспертизе, после которого цена, как правило, снижается процентов на двадцать. И второй, главный этап – уже сама конкурсная процедура, где потенциальные претенденты на генподряд называют свою стоимость, отталкиваясь от собственных возможностей. И либо выигрывают, либо проигрывают соответствующий аукцион или конкурс. То есть говорить о том, что Минстрой вводит какую-то госцену стройки, некорректно. Данные, погруженные в ГИС, не будут применяться для прямых расчетов с подрядчиком.
— Вы часто критиковали систему СРО в строительстве, указывали на ее несовершенство. Закон, который принят также в июле, сможет изменить ситуацию?
— Идея саморегулирования благая, она подразумевает, что регулировать рынок будут профессионалы отрасли, а не чиновники. Но, к сожалению, сегодня этого не происходит. Саморегулируемые организации очень часто перенимают те минусы, от которых мы пытались уйти путем внедрения этого механизма. Когда отменили лицензирование – начались продажи допусков, и некоторые недобросовестные отраслевые организации неоднократно демонстрировали абсолютную безответственность за своих членов. То есть реформа забуксовала и пока не дала значимого эффекта, кроме появления целого класса «чиновников от саморегулирования». При этом большинство строителей не понимают целесообразности взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций. По разным оценкам, порядка 20 млрд рублей, внесенных в такие фонды, просто пропало в проблемных банках. Поэтому назрел новый этап реформы.
Принят целый блок поправок в Градостроительный Кодекс, направленных на совершенствование механизма функционирования саморегулируемых организаций. На наш взгляд, это последняя возможность спасти саморегулирование в строительной отрасли. Суть изменений в том, чтобы освободить малый бизнес от допусков в саморегулируемые организации, от взносов в компенсационный фонд. Обязательным будет членство в саморегулируемой организации для генеральных подрядчиков, притом неважно, каких – в государственном, или негосударственном заказе. То есть речь о тех, кто участвует в конкурсах и получает генподряд. Мне кажется, это достаточно справедливо. Кроме того, планируется использовать региональный принцип регистрации организаций. Также предполагается разделение компенсационного фонда на две структуры с разными функциями, но без увеличения взносов. Кроме того, реформа предусматривает еще целый ряд изменений. Если это реформирование даст свой эффект, тогда саморегулирование будет спасено.
— Михаил Александрович, если говорить о сфере ЖКХ, то насколько реалистичен тезис, что частные инвестиции способны изменить эту отрасль?
— За последние годы мы создали одно из самых либеральных законодательств в сфере привлечения частных инвестиций в ЖКХ. И за счет частных инвестиций позволили значительно повысить объем инвестиционных обязательств концессионеров – по итогам 2015 года этот показатель вырос в 10 раз. В результате работы концессий аварийность в теплоснабжении в отдельных регионах снизилась на 47%, а в водоснабжении — на 21%. В рамках последних подписанных законов мы еще более совершенствуем механизм концессионных соглашений в сфере коммунального комплекса, предоставляя дополнительные гарантии инвестору и повышая привлекательность ЖКХ для частного бизнеса. Все это в целом позволит ускорить модернизацию коммунального хозяйства и повысить качество услуг ЖКХ для потребителей. Важнейшая норма, которую вводит закон – участие в концессионном соглашении в качестве третьей стороны субъекта Российской Федерации. Это является гарантом соблюдения формулы тарифа для концессионера и дает дополнительные гарантии частному инвестору, повышает эффективность работы концессионеров.
— Продолжает оставаться острой тема капитального ремонта. Насколько государство готово помогать гражданам в оплате нового тарифа?
— Готово помогать в рамках субсидий, они действуют, также как и при других коммунальных платежах. К примеру, за прошлый год объем субсидий за капремонт составил почти 33 миллиарда рублей. Кроме того, 11 июля Минстрой завершил подготовку и внес в Правительство России проект постановления, предоставляющий регионам страны бюджетную компенсацию на оплату капремонта общего имущества в многоквартирных домах отдельным категориям граждан. Речь идет о льготах на оплату капремонта пенсионерам возраста 70 лет – в размере 50%, 80 лет – в размере 100%, всего из федерального бюджета на компенсацию оплаты капремонта данным категориям граждан в 2016 году будет выделено 4,2 млрд.рублей. Выделение средств из федерального бюджета на эти цели позволит не менять региональные краткосрочные и долгосрочные планы капитальных ремонтов многоквартирных домов, сроки ремонтов остаются прежними и должны строго соблюдаться.
