В июле Владимир Путин подписал сразу несколько важных законов для строительной отрасли. В частности, один из документов вносит изменения в действующее законодательство о долевом строительстве. Устанавливаются жесткие требования к уставному капиталу компании в зависимости от площади возводимого ею жилья. Также расширяется перечь информации, которую застройщик должен раскрывать в проектной декларации. Кроме того, закон вводит новый механизм защиты прав дольщиков — компенсационный фонд долевого строительства. По каким правилам будет работать новый фонд и стоит ли рассчитывать на снижение субсидированной ипотечной ставки со следующего года — об этом и не только «РГ» рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ Олег Бетин.
— Олег Иванович, компенсационный фонд долевого строительства по своим задачам очень напоминает деятельность Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Чем все-таки будет отличаться защита дольщиков и вкладчиков?
— Для повышения защиты инвестиций в долевое строительство Банк России ужесточил требования, предъявляемые к страховым компаниям. И с 1 октября прошлого года согласно изменениям в законодательстве были установлены требования к страховым организациям, заключающим договоры страхования гражданской ответственности застройщика. Теперь обязательным стало наличие у страховщиков не менее 1 миллиарда рублей собственных средств, в том числе размер уставного капитала должен быть не менее 120 миллионов рублей. Таких страховых компаний оказалось всего 16.
Поэтому мы понимали, что страхование ответственности застройщиков всех проблем не решит, оно не может охватить все регионы, где идет строительство с привлечением средств населения. Механизм начал давать сбои. Раньше страховая компания в случае необходимости могла занять свободные средства на финансовом рынке, а сегодня этой возможности не стало. Если вдруг крупная компания банкротится, как, например, СУ-155, то страховая компания не в состоянии помочь дольщикам.
Именно тогда и возникла идея в строительном сообществе о необходимости других защитных механизмов, которые гарантировали бы безопасность вложенных в строительство средств дольщиков. Так было решено создать компенсационный фонд долевого строительства, который заменит неэффективно работающие механизмы поручительства банка и страхования.
— За счет чего он будет пополняться?
— Законом определено, что отчисления застройщиков в фонд не превысят одного процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. Но важно отметить, что отчисления в фонд не станут для застройщиков дополнительным бременем. Они заменят существующие сегодня страховые взносы.
— Что предлагает минстрой?
— Мы за то, чтобы фонд не превратился в громоздкую компанию. Никаких структур и филиалов на территориях, как у системных банков, не должно быть. Курировать и контролировать состояние строительства на местах должны региональные власти, органы, которые осуществляют надзор за долевым строительством в регионах.
— Как компенсационный фонд будет возвращать людям потраченное?
— Главная задача фонда — обеспечить финансирование достройки жилья. Он не должен заниматься санацией плохих компаний. Это задача других структур. Его дело изъять недострой, оценить реальность вложений, обеспечить финансирование завершения строительства объекта, и, наконец, проконтролировать передачу квартир дольщикам. Именно достроить, а не вернуть деньги дольщикам, в чем и состоит отличие от АСВ.
При этом государство через фонд не должно брать на себя ответственность за все долгострои. Нельзя отвечать за все те компании, которые собрали деньги, а из-за нерадивости или злого умысла обязательства свои не выполнили. Здесь должны вмешиваться уже правоохранительные органы.
Организационная форма фонда, структура, устав сейчас обсуждаются. Фонд должен начать свою работу с 1 января 2017 года.
— Какие еще принципиальные поправки внесены в 214 ФЗ?
— Поэтапно вводятся новые требования по защите прав граждан — участников долевого строительства. Сделан акцент на повышение прозрачности деятельности застройщиков. Одно из требований — публичность компаний, сведения о них должны быть опубликованы на сайте застройщика. Покупателям, к примеру, должна быть доступна информация о предыдущих объектах компании, сведения о подрядчиках, контактные данные.
Устанавливаются требования к финансовой обеспеченности застройщиков, привлекающих средства населения для строительства многоквартирных домов. Размер уставного капитала застройщиков теперь будет зависеть от площади возводимого им жилья в рамках закона о долевом строительстве.
Теперь за различные махинации со средствами населения предусматриваются серьезные санкции к застройщикам, вплоть до уголовной ответственности. Где, как вы думаете, были самые большие нарушения? В жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Сейчас такое уже невозможно, приняты изменения в законодательство о деятельности кооперативов, которые, в частности, предусматривают информационную открытость, публичное ведение реестров пайщиков. Также ЖСК обязаны предоставлять финансовую отчетность по денежным средствам пайщиков в контролирующие органы субъектов.
— На заседании Госсовета по строительству одно из поручений президента касалось главных архитекторов. В частности, определялось, что он должен напрямую подчиняться главе субъекта РФ. Что может измениться после того, как архитектурный облик города будет зависеть от вкусовых пристрастий главы региона?
— Все делается как раз для того, чтобы такой вкусовщины не было. Я долгое время работал главой Тамбовской области и уже вел практику по контролю деятельности архитекторов. Раньше, когда шел строительный бум, процветала типовая застройка, городские кварталы, собранные из серых «коробок», были похожи один на другой, не отличишь.
Сегодня рынок жилья изменился, появились новые требования. Поставлена задача комплексного развития территорий, создание комфортной среды, что означает целый комплекс работ, где велика роль архитекторов. Но в иерархии региональных и муниципальных органов власти их предложения порой оказываются второстепенными, ограничиваются лишь визой на разрешительных документах. Роль архитекторов в формировании градостроительной политики региона должна быть более заметной, поэтому и было принято решение о том, что нужно поднять статус, авторитет архитектора. Он должен не только контролировать, как соблюдаются градостроительные нормы, но и нести персональную ответственность за застройку населенных пунктов. Сегодня бывает, что в каком-нибудь муниципалитете клуб от животноводческого помещения не отличишь. А должно быть иначе.
— Выступая на одном из форумов, вы говорили о том, что у нас до сих пор нет цивилизованного рынка жилья. По вашему мнению, мы сейчас строим то, что совсем не нужно потребителю?
— Денег меньше стало, а требований у населения — больше. Сегодня, как известно, покупательная активность снизилась, поэтому необходимо ориентироваться на запросы населения. Главное, чтобы людям было удобно. К примеру, сейчас существует спрос на небольшие квартиры, потому что они дешевле. С другой стороны, востребованы апартаменты, хотя они до сих пор не узаконены и в них нельзя постоянно прописаться.
Но страна у нас большая, и требования к месту проживания разные. На Север, в Сибирь и Дальний Восток, например, до сих приезжают работать вахтовым методом, поэтому в этих регионах порой выгоднее снимать жилье. Мы вместе с Советом Федерации рассматривали результаты исследований, которые выявили, что в Тюмени при определенных условиях арендное жилье выгоднее, так как услуги ЖКХ обходятся дешевле.
Социологический опрос, который проводил ВЦИОМ по заказу минстроя, выявил любопытную тенденцию: значительная часть покупателей жилья сегодня предпочитает готовое жилье квартирам на стадии строительства. Чтобы можно было купить и не рисковать вложенными средствами. В то же время, как показали исследования, из 23 миллионов семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 7,8 миллиона — то есть больше 30 процентов — потенциально готовы рассмотреть наемное жилье.
— Программа субсидирования ипотеки продлена до конца этого года. А что потом? Есть надежда, что ипотечная ставка будет снижена до 7 процентов годовых?
— Мы надеемся, что ипотечная ставка снизится, прогнозы говорят об этом. Многое будет зависеть от макроэкономической ситуации. Когда говорят о продлении субсидирования ипотеки, то необходимо понимать, что изначально это была антикризисная мера. Она не может быть постоянной. Это нерациональное использование бюджетных средств. На мой взгляд, лучше находить другие варианты поддержки нуждающихся семей, допустим, через социальные субсидии. Я сторонник того, чтобы снижалась ключевая ставка и кредит стал доступен, и тогда не потребуются дополнительные бюджетные вливания в ипотеку.
Ольга Бухарова / «Российская газета»
