На этой неделе мы попросили наших собеседников ответить на следующие вопросы…
Редакция ИА «ЖКХ-64» продолжает рубрику, в которой мы публикуем комментарии саратовских экспертов по наиболее актуальным федеральным инфоповодам. На этой неделе мы попросили наших экспертов ответить на следующие вопросы:
1) В Госдуме депутаты в первом чтении приняли проект закона по совершенствованию законодательства о долевом строительстве. Кроме того, что представленный законопроект ужесточает требования к размеру собственного капитала строительных компаний, он еще и значительно расширяет полномочия органов контроля в области долевого строительства и предполагает введение альтернативного способа обеспечения прав граждан с размещением средств дольщиков на специальных банковских счетах «эскроу». Также предполагается введение Единого электронного реестра застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков и актуализацию направлений целевого использования средств.
Как Вы считаете, насколько предложенные депутатами меры смогут навести порядок на рынке долевого строительства в России?
2) По мнению замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, одной из главных задач правительства страны в ближайшее время является защита взносов собственников на капремонт, которые аккумулированы на спецсчетах. Чиновник объяснил, что деньги «в общем котле» защищены от инфляции благодаря тому, что они практически сразу идут в работу – на проведение капитальных ремонтов в порядке очереди. Со спецсчетами ситуация совершенно другая, там они находятся в течение долгого времени, поэтому государство должно обеспечить сохранность вложений граждан путем начисления на них банковских процентов.
Как Вы считаете, насколько это своевременная мера, и простимулирует ли она граждан платить взносы на капремонт?
3) «Единая Россия» подготовила законопроект, согласно которому управляющие организации будут выведены из финансовых взаимоотношений между собственником жилья и поставщиком коммунальных услуг, лишившись своего посреднического статуса. По мнению разработчиков, это должно вывести УК и ТСЖ из числа вечных должников перед поставщиками услуг и дать им статус всего лишь представителя собственников жилья в спорных вопросах. Также такая мера должна увеличить прибыль поставщиков ЖКУ.
Как Вы считаете, действительно ли подобный законопроект решит поставленные перед ним задачи, и не уйдет ли с рынка значительная часть управляющих компаний, которая вместе со статусом посредника лишится и части своего дохода?
Александр ДЖАШИТОВ, член Общественной палаты Саратовской области:
1) Навести порядок на рынке долевого строительства в России вряд ли удастся до конца. Слишком это дело запущено. Я бы советовал гражданам не связываться с долевым строительством. Сейчас достаточно жилья на первичном и на вторичном рынке, и часто не очень дорогого.
2) Андрей Чибис вводит в заблуждение граждан, говоря, что «деньги «в общем котле» защищены от инфляции благодаря тому, что они практически сразу идут в работу – на проведение капитальных ремонтов в порядке очереди». Только что вице-премьер Дмитрий Козак заявил, что собрано на капитальный ремонт в России в 2015 году около 97 миллиардов рублей, а в деле находятся лишь 25 миллиардов рублей (примерно также и в Саратовской области использована одна четверть средств, и не всегда эффективно). Это ненормально. Это плохая работа.
Что касается специальных счетов, мы в Общественной палате Саратовской области еще в прошлом году выходили в Саратовскую областную Думу и в Общественную палату РФ, предлагая обеспечить сохранность вложений граждан путем начисления на них нормальных банковских процентов.
3) Мы давно выступали за такой подход, с которым нас поддержала председатель комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы РФ Галина Хованская. Предлагается установить, что лицами, оказывающими коммунальные услуги, являются ресурсоснабжающие организации. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив – обеспечивают предоставление коммунальных услуг путем надлежащего содержания общего имущества, а также выступают представителем потребителей в случае нарушения качества оказания коммунальных услуг по вине ресурсоснабжающей организации, требуют от имени потребителей изменения стоимости услуг и выплаты штрафов. Платежи за коммунальные услуги направляются непосредственно в ресурсоснабжающую организацию. При этом ресурсоснабжающая организация вправе на основании договора поручить управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу выступать в качестве агента по сбору платежей с выплатой им вознаграждения – в таких случаях используются номинальные счета.
Михаил ЖУКОВСКИЙ, эксперт регионального штаба ОНФ, председатель «Союза управляющих организаций Саратовской области»:
1) Вопрос серьезный. К сожалению, проблема обманутых дольщиков не теряет актуальности и в Саратовской области. Мы знаем примеры, когда дома строятся без разрешительной документации, но в них все равно продаются квартиры. Другой пример – дома, где два-три владельца на одну квартиру. Считаю, что введение Единого электронного реестра застройщиков – правильная инициатива. Чем прозрачнее будет сфера долевого строительства, тем меньше будет обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков.
2) Этот вопрос неоднократно обсуждался на заседаниях рабочих групп ОНФ. Надо сказать, что эксперты в сфере ЖКХ пришли к единому мнению: на сегодняшний момент средства граждан, независимо от выбранного способа формирования – «в общий котел» или на спецсчет, не защищены от инфляции. Поясню. Например, ближайший ремонт в доме по программе капремонта намечен на 2026 год. Да, средства, собранные жильцами, сохранятся до 2026 года, но за десять лет не приумножатся, а обесценятся, поскольку банковский процент на средства капремонта составляет от 2,5 до 4% годовых. Это гораздо ниже процентов по депозитным вкладам. Хватит ли через десять лет собранных средств на покупку необходимых материалов и выполнение работ, с учетом роста цен и инфляции – вопрос.
Важно сейчас пересмотреть банковский процент на средства капремонта, приблизить его к депозитным вкладам (9-11%), чтобы средства граждан были не только защищены, но и не обесценивались.
3) Данный законопроект должен быть тщательно проработан, так как повлечет за собой существенные изменения Жилищного Кодекса РФ, где исполнителем жилищно-коммунальных услуг является управляющая компания. На сегодняшний день никакого дохода, согласно законодательства, управляющие компании от «посреднических» функций не получают. Но есть ряд нерадивых управленцев, которые путают собственные средства со средствами, предназначенными ресурсоснабжающим организациям, расходуя их нецелевым образом. Учитывая этот факт, переход на прямые платежи будет выгоден поставщикам услуг и добросовестным управляющим организациям.
Но, с другой стороны, такая форма работы может затруднить контроль за ресурсоснабжающими организациями – на это надо обратить особое внимание авторам законопроекта.
Михаил ВИХЛЯЕВ, начальник управления ЖКХ министерства строительства и ЖКХ Саратовской области:
2) Я согласен с данным предложением. Хотелось бы только уточнить, что средства граждан на спецсчетах необязательно должны лежать там годами. Они могут быть использованы и до срока проведения капремонта, указанного в программе, если жильцы наберут необходимую для этого сумму и проведут собрание, где и будет принято соответствующее решение. Они также могут отказаться от проведения ремонта, с помощью собрания, если не увидят реальной необходимости в проведении ремонтных работ в настоящее время. Только для этого надо будет соблюсти все необходимые формальности.
Что касается начисления процентов на спецсчета, то здесь придется вести переговоры с банками, потому что могут возникнуть некоторые трудности. Деньги на счетах аккумулируются не сразу, а постепенно, поэтому, скорее всего, проценты, которые будут начисляться, будут текущими. Придется ввести какие-то нормы на хранение средств, чтобы банки точно знали, на какой срок они могут рассчитывать на эти деньги, чтобы также заинтересовать их в работе со спецсчетами.
3) Это предложение я также поддерживаю, и, насколько мне известно, депутаты Госдумы тоже: данный законопроект уже находится в стадии рассмотрения. Конечно, в ходе работы над ним возникнут вопросы, на которых пока нет однозначных ответов, но это нормальный рабочий процесс. Действительно, если лишить управляющие организации посредничества, то проблема их долгов решится сама собой, у них останутся только долги по ОДН. А вот поставщикам услуг придется самим выстраивать отношения с населением и взыскивать долги с неплательщиков. Однако, в последнее время был принят ряд законов, увеличивающих пени за просрочку платежей, так что думаю, что это решение о переходе на прямые расчеты между населением и поставщиками ЖКУ — в порядке вещей.
Дмитрий СКОРНЯКОВ, юрист, эксперт в сфере ЖКХ:
1) Я считаю, что только страхование обязательств по застройке поможет выполнять обязательства строителей. Необходимо вводить Агентство страхования строительства как Агентство страхование вкладов, чтобы страховая сумма была несколько миллионов рублей, и только после этого будет невыгодно банкротиться и обманывать дольщиков. Все остальные полумеры не могут так застраховать дольщиков от череды банкротств строительных компаний и потерь вложенных денег на строительство.
2) Министр строительства и ЖКХ по новостям говорит, что больше половины работ не выполнены в регионах по капитальному ремонту. Если они не выполнены, то инфляция уменьшает и единый расчетный счет регионального оператора, который тоже необходимо хранить в банке с капитализацией процентов. Я думаю, что эта мера никак не повлияет на собираемость плат по капитальному ремонту. Скорость падения рубля в разы опередило возможные проценты в банках по вкладам, поэтому и деньги со спецсчетов необходимо не копить, а вкладывать в капитальный ремонт.
3) В настоящее время РСО не могут собрать денег даже с УК и ТСЖ. В каждом регионе миллиарды долгов, которые РСО не могут получить с УК и ТСЖ. Я уверен, что с граждан собрать деньги у РСО будет еще сложнее. Считаю, что РСО пойдут по пути увеличения тарифов и ОДН, поэтому в данной ситуации проиграют только собственники жилья. Часть УК и ТСЖ действительно уйдет, что приведет только к ухудшению состояния инженерных систем в многоквартирных домах, с вытекающими последствиями для РСО.
Подготовили Антон ТУГУШЕВ и Александр АХТЫРКО
