Несколько дней назад Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам заседания Государственного совета РФ по вопросу о развитии стройкомплекса и совершенствовании градостроительной деятельности. Одно из них призвано стимулировать интерес девелоперов к строительству инфраструктурных объектов. Речь идет о поручении главы государства правительству разработать до 1 октября 2016 года поправки, освобождающие от налога на прибыль строительные компании, если они безвозмездно передают в муниципальную или государственную собственность объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Опрошенные «СГ» застройщики приветствовали идею, но, как это часто бывает, в этом вопросе оказалось много нюансов.
Так, например, по мнению первого вице-президента ГК «Премьер» Елены Кульбиковой, инициатива властей — это положительный сигнал для застройщиков. «На сегодняшний день единой схемы, которая бы регламентировала порядок налогообложении строительных организаций при безвозмездной передаче таких объектов, нет, — поясняет девелопер. — Эти вопросы рассматриваются исходя из условий каждой конкретной ситуации и прописываются в конкретном инвестконтракте».
Здесь стоит напомнить, что в настоящее время ставка налога на прибыль в России составляет 20%, из которой 2% перечисляется в федеральный бюджет, а 18% — в региональный. При этом регионам предоставлено право снижать ставку налога, перечисляемую в бюджет субъекта Федерации, но не более чем на 4,5 п.п.
Таким образом, ставка налога на прибыль не может быть ниже 15,5%. При этом, по словам члена совета директоров ГК «Пионер», депутата Мосгордумы Олега Сороки, важно понимать механизм расчета налога на прибыль. «Налогом на прибыль облагается разница между доходной частью проекта и затратной, — поясняет он. — При этом затраты должны быть обоснованы с точки зрения нормативных правовых актов». Здесь как раз и кроется проблема в налогообложении при передаче в публичную собственность построенных застройщиком социальных, инженерных и транспортных объектов. Если, к примеру, безвозмездная передача местным органам власти не предусмотрена правовыми актами, то налоговые органы не относят стоимость строительства социальных и инфраструктурных объектов к затратной части проекта, соответственно, застройщик не может уменьшить доходную часть на величину стоимости строительства объектов, которые он безвозмездно передал в публичную собственность.
С аналогичной проблемой застройщики сталкиваются при реконструкции и новом строительстве инженерных сетей, передаваемых в собственность ресурсоснабжающим компаниям.
В результате при строительстве жилых объектов, особенно при комплексной застройке территорий, затраты на строительство социальной и инженерной инфраструктуры составляют существенную долю затрат застройщика на реализацию проекта. «Это десятки и сотни миллионов рублей, которые застройщики вынуждены платить дополнительно к многомиллионным затратам на само строительство», — утверждает Олег Сорока. В среднем, по подсчетам руководителя отдела маркетинга компании «Победа-девелопмент» Дмитрия Ермышева, они могут составлять от 10 до 35% от стоимости проекта. Для крупных застройщиков, реализующих масштабные проекты, предложенное налоговое послабление будет приятным «бонусом», но вряд ли полностью покроет все понесенные ими расходы. По предварительной оценке аналитиков рынка, в случае частичного освобождения от налога на прибыль застройщики, передающие в муниципальную или госсобственность объекты инфраструктуры, смогут экономить от 2 до 5% от стоимости проекта. «Но не стоит забывать, что есть еще и такие девелоперские проекты, в которых часть расходов или все расходы по инфраструктуре берет на себя местный или федеральный бюджет, а застройщик просто строит, — продолжает Дмитрий Ермышев. — Если сейчас объявят новые правила игры, то реализация таких проектов может оказаться экономически невыгодной. Небольшие застройщики просто не потянут инфраструктуру, которую на них взвалят, даже если с них уберут налог на прибыль».
О том, что одна из основных проблем при строительстве инфраструктуры не в налогообложении, говорит и директор по инвестициям компании Est-a-Tet Владислав Луцков. «Нередко власти отказываются забирать уже построенные объекты инфраструктуры к себе на баланс, хотя для застройщиков это основное обязательство при строительстве жилых проектов, — сетует он. — В итоге девелоперу самому приходится заниматься эксплуатацией этого непрофильного актива, искать соответствующие коммерческие организации».
Пути решения этих проблем уже искали власти крупных строительных регионов — Москвы и Санкт-Петербурга. «Хочу отметить, что Москва в части своих полномочий уже использует меры поддержки в отношении застройщиков, — рассказывает Олег Сорока. — Еще в 2014 году вышло постановление столичного правительства, определившее порядок передачи городу социальных и инфраструктурных объектов. При этом затраты на строительство объектов инфраструктуры, безвозмездно передаваемых в собственность города, были отнесены к затратам на строительство основного объекта». По словам девелопера-депутата, это постановление стало основанием для включения стоимости строительства инфраструктурных и социальных объектов в затратную часть строительных проектов и соответственно позволило не уплачивать налог на прибыль с их стоимости. «Еще до проведения Госсовета правительство столицы активно прорабатывало вопрос о снижении региональной части налога на прибыль при передаче объектов инженерной инфраструктуры ресурсоснабжающим организациям, — добавляет он. — Однако полномочия города в сфере налогового регулирования ограничены, изменения должны быть внесены в Налоговый кодекс РФ».
Избавить строителей от двойного налогообложения при возведении объектов социальной инфраструктуры в конце прошлого года пытались и в Северной столице. Петербургским девелоперам предложили оставлять их в собственности и сдавать городу в аренду, что позволило бы строителям экономить на налогах до 60 млн рублей с каждого здания. Однако, несмотря на столь обнадеживающие цифры, соответствующее соглашение с городом подписали лишь отдельные застройщики. Как рассказал управляющий ГК «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич, «питерский вариант» оказался далек от оптимального.
На сегодняшний день единой схемы, которая бы регламентировала порядок налогообложения строительных организаций при безвозмездной передаче инфраструктурных объектов, нет. Эти вопросы рассматриваются исходя из условий каждой конкретной ситуации
Андрей Москаленко /«Строительная газета»
