На днях завершила свою работу Государственная Дума VI созыва. Она приняла целый пакет важных законов, регулирующих строительную отрасль. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень подвел итоги этого законодательного цикла и рассказал журналистам о том, как принятые акты повлияют на стройкомплекс и рынок недвижимости.
В начале своей пресс-конференции Михаил Александрович остановился на некоторых итогах работы строительной отрасли в первой половине 2016 года. Одним из самых положительных моментов, на его взгляд, стал большой рост ипотечного кредитования. За 5 месяцев он составил 48%, а объем выданных кредитов превысил 320 млрд руб. Средняя ставка снизилась с 14,5% в 2015 году до 12,7% в текущем году. 320 тыс. семей улучшили свои жилищные условия.
Если 2014 год стал рекордным по объему выданных ипотечных кредитов (1 трлн 760 млрд руб.), а 2015-й — по количеству сданных квадратных метров, то 2016 год имеет все шансы повторить эти достижения, считает Мень.
Продолжается реализация ФЦП «Жилище», участниками которой являются молодые семьи и некоторые другие категории льготников. На реализацию программы выделяется свыше 98 млрд руб. В I полугодии выдано 4 тыс. сертификатов на получение квартир, а всего за год их будет предоставлено свыше 7 тыс.
Согласно инвестиционным декларациям застройщиков, в этом году должно быть введено 76 млн кв. м жилой площади, однако реальный ввод может быть скорректирован. Многое здесь будет зависеть от процентных ставок по кредитам и общей макроэкономической ситуации, отметил министр.
Важные процессы разворачиваются в ЖКХ. Здесь заметно расширяется число концессионных соглашений, а объем частных инвестиций в эту сферу в 2015 году увеличился в 20 раз по сравнению с 2010 годом.
Михаил Мень в цифрах обрисовал, как растет этот рынок. В 2014 году заключено 112 концессионных соглашений на общую сумму в 7,2 млрд руб., в 2015 году — 271 договор на 71 млрд руб., а только в I квартале 2016 года заключено уже 736 соглашений на 183 млрд руб.
Приход в ЖКХ частного капитала приносит положительные результаты, убежден глава ведомства. Один из них — снижение аварийности. Так, в теплоснабжении количество аварий сократилось на 28%, в водоснабжении — на 20%. Практика показывает, что когда на смену ГУПам и МУПам приходят частные управляющие компании, они начинают реально работать над сокращением подобных случаев, которые приносят им прямые убытки, пояснил министр.
В этой связи Минстрой и ЖКХ РФ активно поддерживает появление концессионеров в небольших городах, где действуют особые условия по их привлечению. Без них частный капитал вряд ли туда бы пошел. Всего же за 2016—2017 годы будет введено свыше 100 объектов ЖКХ.
С 2014 по апрель 2016 года в стране проведен капитальный ремонт 36 тыс. домов. Это, по мнению Михаила Меня, хороший результат. Хотя к новой системе капремонта еще много вопросов. Всего же за 2016 год будет отремонтировано 40 тыс. многоквартирных домов.
Растет и собираемость отчислений на эти цели. Если в 2015 году она составила 77%, то за I полугодие 2016 года — уже 79,5%. На повестке дня стоит задача, чтобы эти средства не зависали в системе, а активно использовались по назначению.
Главный законодательный итог последнего времени — принятие изменений в ФЗ-214. По мнению министра, можно выделить шесть пунктов, которые существенно изменяют ситуацию в секторе долевого строительства.
Это ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади вводимого жилья. Расширен перечень информации, которую строительная компания обязана предоставлять дольщикам.
Введены счета эскроу. Будет создан реестр застройщиков. Фиксируется такое важное понятие, как целевое использование средств граждан.
И, наконец, образуется компенсационный фонд долевого строительства, из средств которого будет завершаться возведение жилья в случае проблем у компании-застройщика.
По словам министра, последний пункт крайне важен, поскольку он гарантирует дольщику, что он получит то, за что заплатил свои деньги. Было несколько подходов к решению этого вопроса, рассказал министр. Первоначально предполагали его решать за счет страхования. Но практика показала, что наша система страхования в целом с этой задачей не справляется. Поэтому пришлось разрабатывать другой механизм, резюмировал глава Минстроя.
Еще один важный документ — внесение изменений в закон о концессионных соглашениях. Основный смысл этого документа — снижение административных барьеров для прихода частных компаний. В частности, закон позволяет разрубить один из «гордиевых узлов» в этой сфере. Хорошо известно, что у многих ГУПов и МУПов часть имущества не оформлена. Раньше по этой причине его нельзя было передавать УК. Теперь, если она соглашается самостоятельно оформить эту часть собственности, то получает возможность заключить концессионный договор.
Этот порядок действует и при наличии у государственной организации долгов. В том случае, если концессионер берет их погашение на себя, он может заключить концессионное соглашение.
Другое важное изменение в законе, по мнению министра, — это обязательное участие в концессионном соглашении третьей стороны, субъекта Федерации. Во-первых, муниципалитеты далеко не всегда имеют возможность и компетенцию правильно заключить договор. Во-вторых, тарифы устанавливаются на уровне регионов. Поэтому новая конструкция выглядит более законченной и логичной.
Еще одна законодательная новелла связана с проблемой саморегулирования в отрасли. Новые правила вводят обязательное членство в СРО только для генподрядных организаций. Те, кто работает на субподрядах, а это в основном малый и средний бизнес, вступают в СРО на добровольной основе.
По словам министра, закон принимался непросто, многие СРО противодействовали ему, не желая терять членов. Но это шаг в правильном направлении, так как облегчает жизнь малому и среднему бизнесу. Нынешние поправки дают саморегулированию последний шанс доказать свою полезность. Строительные СРО должны убедить власти и профессиональное сообщество в том, что это нужный и полезный инструмент. Дело же пока складывается так, что если даже член СРО в чем-то провинился, никто не несет наказания.
Яркий пример. Общий объем компенсационных фондов всех СРО насчитывает многие миллиарды рублей, а в качестве возмещения убытков из этого источника было выплачено всего чуть более 70 млн руб., не скрывая возмущения, напомнил министр.
Закон внес еще ряд изменений в систему саморегулирования. Например, для строителей закреплено создание СРО по территориальному принципу. А вот для проектировщиков это необязательно: их организация может выбрать любое СРО в России. Также устанавливается персональная ответственность для ГИП и ГАП при проектировании и строительстве объектов.
Михаил Мень остановился на еще одном законе. Речь идет об обязательном использовании экономически эффективной проектной документации повторного применения, или, говоря более понятным языком, типового строительства.
Это законодательный акт тесно связан с другим законом, направленным на совершенствование системы ценообразования. Речь ни в коем случае не идет о возврате к типовому строительству и использованию фиксированных цен, уверяет Михаил Мень. Задача стоит иная: максимально достоверно определять первоначальную стоимость контрактов на строительство.
Хорошо известно, какой произвол царил в этой области. Поэтому никакого разворота к плановому принципу формирования цены, по словам министра, не предусматривается.
Если подводить итоги законодательной работы в строительной сфере, то ее основной вектор связан с развитием долевого строительства, повышением уровня защиты дольщиков, развитием концессии в ЖКХ, говорит министр. «Наша задача в том, чтобы этот бизнес был бы такой, каким он является во всем мире: не очень доходным, зато устойчивым и стабильным, — подчеркнул глава Минстроя и добавил: — Что же касается стратегической цели, то это возведение ежегодно до 100 млн кв. м жилой площади.
Но на этом формирование законодательного поля строительной отрасли отнюдь не заканчивается. По словам Михаила Меня, у новой Госдумы будет немало работы. В частности, предстоит принять закон о прямых договорах в ЖКХ. Пока тут не все ясно, дискуссии продолжаются.
Эта система имеет как плюсы, так и минусы, считает Мень. К плюсам относится то, что потребитель и поставщик ресурсов вступают в прямые отношения. Таким образом, решается такая острая проблема, как неплатежи между юридическими лицами.
С другой стороны, это снижает значение УК, которые постепенно встают на ноги, а также разрушает систему единых расчетных центров. Поэтому тут надо искать баланс интересов, подытожил Михаил Александрович.
Еще одна важная тема — формирование рынка арендного жилья. Основная законодательная база уже существует. Но для нас это совершенно новый рынок, и как он будет функционировать, пока неясно. Поэтому тут также возможны новые законодательные инициативы, полагает глава ведомства.
Хочется надеяться, что перечисленные министром законы, как уже принятые, так и те, которые только еще предполагается принять, исправят ситуацию в строительстве — отрасли, которая переживает сегодня системный кризис. Но одно предельно ясно: без принципиальных изменений отрасль развиваться дальше не сможет.
Помогут ли здесь принятые законы? Поживем — увидим. Окончательные итоги всегда подводит только жизнь.
Владимир ГУРВИЧ / «Строительство.ru»
