Чтобы решить разом две проблемы — освободить город от древних «гнилушек» и построить новые жилые дома, в Саратовской области еще в прошлом году подготовили так называемую программу освоения застроенных территорий. В целом и общем механизм выглядит так: город без торгов предоставляет застройщику земельный участок, на котором располагаются ветхие дома, а тот берет на себя обязательства по расселению, сносу старого жилфонда и постройке нового. Однако осуществить замысел на практике оказывается вовсе не просто.
Какие возникают проблемы и как с ними справляться – 23 июля этим вопросам было посвящено заседание Градостроительного совета в правительстве Саратовской области. В числе участников были представители администраций Самары и города Орла, которые к освоению старой застройки уже приступили и успели «обжечься» на некоторых моментах. Впрочем, определенные сложности уже возникли и в Саратовской области: здесь осваивать застроенные территории планируется в Саратове, Энгельсе и Балакове, но первые аукционы до настоящего времени не объявлены.
— Муниципалитеты мотивируют задержку проведения аукциона тем, что инвесторы скорее всего будут не заинтересованы в предлагаемых участках. Сдерживающим фактором является несовершенство существующей нормативно-правовой базы: у застройщика отсутствуют права и возможности поэтапного оформления права на земельные участки, образованные в границах застроенных территорий. Кроме того, не определены действия застройщика в отношении аварийных домов, являющихся памятниками культурного наследия. Несмотря на это, первые аукционы в Энгельсе и Балаково планируется объявить в сентябре, а в Саратове в Саратове в декабре 2014 года. – рассказал собравшимся министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин.
Что касается Саратова – то здесь, по словам Тепина, свободных площадей осталось примерно на пять лет, если вести строительство такими же темпами. Да и не может областной центр бесконечно развиваться вширь: от этого проблема ветхих зданий в центре никуда не денется.
Отдельно о Саратове
До 1 сентября 2017 года в областном центре, да и во всей области, необходимо расселить и переселить весь аварийный жилфонд, признанный таковым до 1 января 2012-го. На сегодняшний день, к примеру, в Саратове отселяется группа кварталов между проспектом Строителей, улицей академика Антонова, улицей Производственной и 1-м проездом Строителей – на месте 30 тысяч квадратов ветхого жилья здесь построят около 115 тысяч квадратных метров нового жилфонда. А всего с 2008 года в городе отселено 109 аварийных домов, переселено 4830 человек. И сейчас городские чиновники как раз прорабатывают программу по развитию застроенных территорий, которую планируют представить на ближайшем заседании гордумы. О деталях рассказал Виталий Желанов — и.о. председателя комитета по градостроительной политике, архитектуре и капстроительству администрации Саратова.
— Программа разрабатывается для территории Кировского района, где расположено большой количество многоквартирных домов, в отношении которых целесообразно рассмотреть вопрос о признании их аварийными и подлежащими сносу, а некоторые уже признаны аварийными. Речь идет о двух- и трехэтажных домах послевоенной постройки. Это где-то 1952-54 год, как правило из силикатного кирпича, в основном с деревянными перекрытиями, с износом порядка 60-70 процентов. Речь идет о трех площадках, от двух до трех гектаров каждая, где в общей сложности расположено порядка 30 домов, подлежащих расселению. – озвучил Желанов.
Большинство из жильцов данных домов — малоимущие, и не имеют даже материальной возможности оплачивать ремонт, соответственно из года в год износ конструкций увеличивается, а качество предоставления коммунальных услуг падает. Территории, которые можно будет отдать под перезастройку, определены также для Ленинского и Заводского районов. А вот с центром Саратова вопрос особый.
— Гораздо сложнее дело стоит с городским центром, где большую часть составляет частный сектор и жители не хотят покидать место, близкое ко всем основным объектам городской инфраструктуры. Кварталы частной застройки относятся к центру города, однако принадлежат они к нему чисто географически. Выходом могло бы стать изъятие застроенных участок под муниципальные нужды, однако механизм изъятия застроенных территорий законодателем четко не прописан. – отметил Виталий Желанов.
Еще одна сложность центра — наличие большого количества памятников истории и культуры, которых только в кварталах, примыкающих к проспекту Кирова, насчитывается более 30. Из них 3 — федерального значения, пять муниципальных и 14 регионального значения.
— В этом году запланирован выпуск проекта планировки на территорию проспекта Кирова с прилегающими кварталами, а также улицы Вавилова, улицы Волжской, улицы Октябрьской. По разработке охранной зоны памятников подготовлена конкурсная документация, мы рассчитываем в ближайшее время провести конкурсы на разработку 5 охранных зон. – заключил глава комитета по архитектуре.
Расселение через голосование…
Не стоит забывать, что на застроенных земельных участках могут располагаться не только аварийные дома, но еще и гаражи, частные домишки, садовые участки… иными словами, вся остальная недвижимость, которая кому-то принадлежит. Но самое главное – есть жильцы и владельцы, и со всеми застройщику нужно будет урегулировать отношения. Предложения, как этого можно добиться, на заседании Градостроительного совета озвучила Надежда Косарева — президент Фонда «Институт экономики города», который согласно заказу Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» готовит законопроект по совершенствованию законодательства в сфере развития застроенных территорий.
По словам Надежды Борисовны, всего в России около 100 миллионов квадратных метров ветхого и аварийного жилья, или 3 процента от всего жилфонда, а в Саратове – 956 тысяч квадратов, что выше чем в среднем по России. В своем выступлении она остановилась на нескольких конструктивных предложениях:
1 – расширить типы объектов, которые могут быть на застраиваемой территории, и в качестве основных объектов включить в список индивидуальные жилые дома, гаражи, дачи (сейчас могут располагаться на территории как дополнительные объекты к домам, признанным аварийными). Чтобы на участке могло не быть аварийных домов, а только вышеперечисленные объекты — разумеется, при соблюдении условия, что земля предназначена под жилищное строительство;
2 — предусмотреть, как оптимально и целесообразно определять откупную цену жилья в аварийных домах и ввести особые основания для прекращения прав на недвижимое имущество. Если на месте жилого дома планируется построить дорогу, то гражданам в таком случае компенсируют рыночную стоимость жилья и все убытки. Однако с аварийными домами ситуация несколько иная: рыночная стоимость такого жилья фактически равна нулю, так как оно идет под снос, поэтому предлагается прописать в законодательстве не «выкупную цену», а меру соцподдержки переселяемым собственникам. Это может быть либо денежная компенсация, сумму которой еще предстоит рассчитать, либо эквивалентное ей жилое помещение;
3 – Перед тем как принимать решение, что территория будет подлежать развитию, проводить особый вид голосования. О том, по какой цене застройщик будет покупать квартиры, которые не находятся в аварийных домах и определить, на какие помещения такой порядок распространяется. Собственники проводят голосование и говорят, на какую цену они согласны – и если большинство поддерживают цену, то меньшинство собственников будут обязаны продать жилье согласно ей. Также предлагается ввести справочную формулу, по которой может быть рассчитана стоимость жилья.
— Поясню, зачем это нужно. Сейчас в Конституционный суд РФ подан иск жителя города Кемерово о том что суды Кемеровской области нарушают его конституционные права. У человека индивидуальный жилой дом, который градостроительному регламенту не соответствует, и насильно по суду его выкупают. И суд принуждает хозяина этот дом продать. Почему так делают – потому что нет никаких легальных инструментов, как же договориться с собственниками. Ровно поэтому мы предлагаем вот такой способ, чтобы помочь собственникам получить свою выгоду от проекта, но и снизить риски его реализации для инвестора. – заключила Надежда Косарева.
… или принудительное отчуждение жилья
Помимо интересов граждан нужно учитывать и интересы застройщиков – и вот здесь как раз начинаются противоречия. О них в своем выступлении собравшимся рассказал Кирилл Холопик — руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья».
— Да, застройщики хотят, чтобы процедура принудительного выкупа частного имущества была для них более простой – в то же время в разработанной концепции предлагается более сложный механизм голосования. И многие застройщики настаивают, чтобы здесь применялся институт принудительного выкупа для муниципальных нужд или для государственных нужд. – рассказал Кирилл Холопик. — Также уже введен такой интересный термин как «деградация территорий». На мой взгляд, он тоже мог бы являться основанием для принудительного выкупа. Это действительно очень спорный вопрос, но застройщики считают этот пусть самым понятным. Тем не менее в концепции прописан другой вариант — с голосованием. И правильно, так как он имеет больше шансов на прохождение, хотя с ним наверное будет очень-очень тяжело.
По словам представителя Ассоциации, на сегодняшний день уже есть отзывы из Екатеринбурга и Новосибирска, которые применили голосование на свои проекты, и сейчас уже заранее говорят, что скорее всего собственники не проголосуют ни по какой цене. Еще один момент: застройщикам не до конца понятны технические условия аукционов, в какую сумму им обойдется участие в программе.
— Часто возникают вопросы в связи с тем, что некоторые объекты не поставлены на кадастровый учет и визуально они есть, но в документах их нет. И застройщики хотят знать, за чей счет будет решаться вопрос с этими объектами. Задача – чтобы застройщик с калькулятором в руках мог рассчитать, во что это ему обойдется если он начнет этим заниматься. – заключил Кирилл Холопик.
По поводу включения дач и гаражей в качестве основных объектов на территории представитель Ассоциации не возразил. Однако дополнил.
— Интерес включения их в механизм развития застроенных территорий имеется только при возможности принудительного отчуждения. Если этой возможности не будет, то тогда будет действовать сегодняшняя схема: когда объекты самостоятельно находят и самостоятельно выкупают земельные участки, как сегодня и происходит снос аварийных домов. – отметил Кирилл Холопик. – На данном этапе эти вопросы не столь принципиальны, все принципиальные по нашему мнению вопросы в концепцию включены. Но я убежден, что законопроект, в каком бы виде он ни был, будет подвергнут очень большой критике и в итоге сильно изменится. И решать эти вопросы, я думаю, стоит не сейчас, чтобы не терять время, а по итогам вынесения на широкое обсуждение.
«Жители не хотят переезжать»
С реальной практикой общения с «несогласными» уже успели столкнуться застройщики и власти в городе Орел. Как выходили из положения, на заседании Градсовета рассказал начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Орла Олег Минкин. В качестве территории для развития чиновники намеренно выбрали участки с концентрацией домов более пустых, чтобы реализация проекта проходила более однозначно. А если рядом находились дома, еще не признанные аварийными, то комиссия целенаправленно активизировала работу по их признанию, проводились собрания собственников, дома включались в реестр.
— Мы-таки ввели возможность поэтапного освоения расселения и строительства: когда мы впервые начали реализовывать ряд договоров, возникла такая ситуация, что большая часть жителей не хочет покидать места привычного обитания и расселяться на так называемые окраинные микрорайоны, которые сегодня комплексно застраиваются. Возник вопрос, что с ними делать. Пришли к выводу, что необходимо поэтапное планирование для того, чтобы потом этих людей переселить во вновь построенные дома прямо там. Причем эти жители готовы терпеть неудобства и стесненные условия в связи с тем, что рядом с ними будет строительная площадка. Пока мы это еще не реализовали, но планируем реализовать по одному из договоров. – заключил Минкин.
После выступлений всех докладчиков на заседании прошли так называемые «прения»: отдельные участники уверяли, что если дать жителям возможность устанавливать цену откупа на голосовании, то они дружно зарядят «скромную» сумму в миллион долларов каждому, и на этом весь процесс прервется. Другие напоминали о морально-этическом аспекте, вписывается ли это в рамки морали – отобрать жилье у Иванова, чтобы построить дом и продать в нем жилье Петрову. Но все признали, что проект закона касательно совершенствования законодательства по освоению застроенных территорий еще будет дорабатываться.
— Думаю, всем присутствующим в этом зале ясно и понятно, что назрели изменения в нормативно-правовых актах. Говорите, к 1 сентября законопроект будет доработан? Мы представим свои дополнения. – поставил точку в дискуссии министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин.
