В июле этого года был принят и подписан президентом закон о создании в России компенсационного фонда дольщиков, который вновь меняет правила игры на рынке строительства жилья. В интервью РИА Недвижимость министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал, что даст документ дольщикам и стоит ли его бояться девелоперам. По словам министра, несмотря на усложнение системы входа на рынок новостроек, ниша для малых застройщиков останется в России, да и сама конструкция единого тарифа в 1,2% для взносов в компенсационный фонд не является окончательной и может быть изменена через год.
— Михаил Александрович, в июле был принят и подписан закон о создании компенсационного фонда защиты прав дольщиков. Однако окончательная конструкция документа оказалась несколько не такой, как ожидалось изначально. Вы довольны теми формулировками, которые вошли в последнюю редакцию закона?
— Для нас очень важно, что документ наконец принят. Да, конечным вариантом я вполне удовлетворен. Надеюсь, изменения в долевом законодательстве пойдут на благо всей системе: у людей появится понимание, с кем они имеют дело и в какую стройку они инвестируют свои средства.
— Между тем, у отдельных застройщиков есть замечания к закону. Например, их смущает, что требования к уставному капиталу компании превратились в требования к собственному капиталу. Компаниям также не нравится, что у них замораживается определенная сумма средств на банковском счете и что их ограничивают в доле расходов на рекламу.
— Важно понимать следующее: в принятом законе идет речь об уходе от «котлового» метода финансирования строительства многоквартирных домов. Дело в том, что очень часто у нас в стране проблемы с дольщиками появлялись тогда, когда девелопер финансировал одни проекты из денег, полученных при продаже других. Именно так, перекладывая деньги из одного кармана в другой, работала компания «СУ-155». Результат мы все знаем.
— Участники рынка пугают тем, что новшества усложнят работу застройщиков и даже могут остановить продажи…
— Мы пошли на усложнение системы, но это же означает и наведение порядка на рынке долевого строительства. Мы заранее говорили, что будет определенный этап адаптации к новым процессам, и в этот период возможно снижение общего объема ввода жилья. Главное — решить приоритетную задачу, поставленную президентом страны, то есть защитить граждан — участников долевого строительства.
Что же касается тех новелл в законе, которые появились по инициативе депутатов Госдумы и которые мы не успели досконально проработать перед вторым чтением, то напомню, что по большей части они вступают в силу только через год — в июле 2018 года. Мы будем внимательно наблюдать за началом работы компенсационного фонда, и, если обнаружим подводные камни для бизнеса, не предусмотренные парламентариями, совместно с ними скорректируем документ. Время еще есть, а в парламенте работают грамотные люди, способные оценить пробелы в действующем законодательстве. Более того, отмечу, что консультации с застройщиками и экспертами по реализации закона мы уже начали.
— На пленарном заседании в Госдуме авторы теперь уже закона говорили о едином тарифе взносов в компенсационный фонд как о чем-то окончательном. Вопрос с дифференцированной ставкой и рейтингованием застройщиков закрыт?
— В течение ближайшего года мы планируем активно обсуждать с экспертным сообществом, депутатами Госдумы, Советом Федерации возможные варианты будущей тарифной формулы. Одновременно мы хотим посмотреть, как будет наполняться компенсационный фонд. И уже после этого будем выходить на определенное решение. Может быть, окажется, что единая ставка в 1,2% всех удовлетворит.
Конечно, чисто теоретически дифференцированный тариф — это более справедливая конструкция. Практически же, все рейтингования вызывают большие вопросы, особенно когда ими занимаются органы власти или государственные институты развития. В этом сразу видна определенная ущербность, так что конструкция с дифференцированной ставкой может оказаться очень уязвимой.
— То есть через год вы будете делать окончательный выбор между плоской шкалой тарифа и дифференцированной ставкой?
— В принципе да. Правда, есть и еще один вариант, который предлагают рассмотреть эксперты: своего рода «вмененка», когда страховаться в обязательном порядке будет не компания, а риск человека, покупателя квартиры.
— Некое ОСАГО для квартиры? Но ведь тогда тариф придется оплачивать гражданам?
— Во-первых, долевое строительство — это всегда риск, который правильно страховать. А во-вторых, вы же не думаете, что люди сейчас не платят страховщикам или не будут платить компенсационному фонду? Все эти взносы, даже если они формально относятся к расходам девелопера, в реальности входят в стоимость квартиры.
— Каков, по вашим оценкам, будет объем компенсационного фонда и когда он заработает?
— По предварительным оценкам, при том же уровне инвестиционной активности населения за первый год работы фонда его объем может составить 3,5 — 4,5 миллиарда рублей. Что касается сроков, то трансформация фонда, который уже существует как юридическое лицо, в публично-правовую компанию требует определенных действий, и мы надеемся эту работу до конца октября завершить.
— Получается, если перевести все это на язык, понятный обычному покупателю, с ноября люди, покупающие жилье в новостройке, будут защищены механизмом государственного фонда?
— Да, но важен один аспект: в домах, где продажи начались до момента начала работы компенсационного фонда, все сделки будут совершаться с использованием страхового механизма. Мы не можем допустить перекрестной ответственности страховых компаний и компенсационного фонда по одним и тем же объектам.
— Когда могут возникнуть первые обязательства фонда?
— С учетом строительного цикла жилья в нашей стране — примерно через два года. Думаю, этого времени нам хватит для аккумулирования средств, для того, чтобы нарастить «мышечную массу».
— Будет ли у фонда собственный руководитель?
— Пока идет чисто организационно-юридическая работа по трансформации фонда в ППК, не имеет смысла нанимать отдельного топ-менеджера. Но когда начнется полноценная работа фонда, то, думаю, мы вместе с АИЖК будем вырабатывать решение и его варианты предлагать первому вице-премьеру, курирующему жилищное строительство, Игорю Ивановичу Шувалову. На мой взгляд, со временем надо будет выходить на отдельного руководителя, так как позиция руководителя компенсационного фонда будет требовать не только компетенций в плане работы с проблемными объектами, но и необходимости уделять большое внимание общению с дольщиками, оказавшимися в трудной жизненной ситуации. Это очень сложно совместить с другой работой.
— Сколько всего в России проблемных объектов и обманутых дольщиков?
— Сегодня в России насчитывается около 30 тысяч дольщиков, не получивших свое жилье из-за банкротства группы компаний «СУ-155». Помощью им занимается банк «Российский капитал» под нашим кураторством. Кроме того, есть еще 46 тысяч граждан, внесенных в федеральные и региональные реестры, пострадавших от деятельности других компаний. Речь идет всего о 785 объектах, расположенных в 69 субъектах РФ. При этом почти половина обманутых дольщиков сосредоточена в 10 регионах.
За некоторые регионы я спокоен: например, с серьезной уверенностью власти Москвы в лице заммэра Марата Хуснуллина обещают мне закрыть вопрос с обманутыми дольщиками, причем они четко понимают, как это сделать. В других субъектах ситуация очень разная, но после многочисленных парламентских слушаний все свою ответственность понимают.
— Только 12 регионов обратились к Минстрою за помощью в передаче долгостроев другим застройщикам. Вам не кажется эта цифра небольшой?
— Она, конечно, мала. Но ведь этот механизм достаточно новый. Мы провели несколько совещаний и дали регионам все необходимые подробные разъяснения. Нам кажется, что нас услышали, и мы ждем, что осенью, начиная с сентября, поток таких обращений увеличится.
— На рынке новостроек наблюдается тенденция его монополизации — множество мелких игроков покидает рынок, а крупные становятся ещё крупнее, и всё большая доля предложения приходится на них. Как вы оцениваете эту тенденцию, не видите ли в ней опасностей?
— Я не совсем согласен с вашим наблюдением. Может быть, укрупнение бизнеса и имеет место в таких крупных регионах, как Москва, Московская область, Петербург. А вот в небольших субъектах работают абсолютно разные компании, в том числе и те, что строят один дом. Более того, я думаю, такие компании обязательно нужны в регионах, а в малых городах их и вовсе никто не может заменить. Крупные структуры не пойдут в небольшие муниципалитеты строить один или два дома, ниша средних и малых застройщиков, безусловно, останется в России.
— А эта ниша справится с новыми требованиями к девелоперам?
— Все требования пропорциональны объему строящегося жилья. Убежден, что даже один многоквартирный дом нельзя строить, имея 10 тысяч рублей в уставном капитале, стол, компьютер и стул, как нельзя, два раза копнув экскаватором, собирать средства людей. Это большая ответственность. Не можете выполнить требования закона — пожалуйста, стройте за собственные деньги или ищите банковское финансирование.
— Про банковские кредиты, кстати. Уже примерно год как обсуждается идея превратить «Российский капитал» в строительный банк. Получит ли она свое развитие?
— Мы видим, что банк сейчас постепенно набирает компетенции в строительной отрасли и формирует соответствующий профессиональный кадровый состав. В случае если это будет продолжаться, то я вполне допускаю появление в периметре нашего министерства и АИЖК банка с определенной специализацией. Правда, в этом случае потребуется и одобрение ЦБ, а также решения по дополнительным источникам фондирования для банка. Сегодня обсуждается возможность использования для этого средств компенсационных фондов СРО и, частично, денег региональных операторов капремонта. Но сначала, подчеркну, банку «Российский капитал» нужно справиться с задачей по достройке проблемных объектов «СУ-155», а потом уже можно будет говорить о перспективах.
— Каким образом будут распределяться 2 миллиарда рублей, выделенные из резервного фонда правительства на помощь ипотечникам? Кто окажется в приоритете?
— Планируется расширить перечень социальных категорий, которые могут принять участие в программе помощи. В нее могут быть включены граждане, дети которых служат по призыву и не достигли 27 лет, а также люди, которым назначена пенсия по старости.
В новой версии программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложном финансовом положении, мы требуем, чтобы заложенное по ипотеке жилье было единственным на протяжении всего периода с момента утверждения программы, то есть апреля 2015 года. При этом повышается размер предельной суммы возмещения — 30% остатка суммы кредита, но не более 1,5 миллиона рублей вместо 600 тысяч, как раньше. Очень важно, что появляется возможность рассмотрения заявлений о помощи в индивидуальном порядке. Для этого будет создана межведомственная комиссия с участием представителей Минстроя и АИЖК.
— Что будет с теми людьми, которые подали заявки на участие в предыдущей итерации программы, проходили по всем требованиям, но на них закончились деньги?
— Им придется написать новые заявления, но если они прошли по предыдущей версии, то возможность участия в этой программе очень высока, так как критерии входа в программу существенно расширены.
— Депутат Галина Хованская планирует уже осенью внести в Госдуму законопроект о реновации жилья в других регионах России, помимо Москвы. Обсуждали ли представители Минстроя с ней этот документ?
— Лично я знаком с Галиной Петровной много лет. Она человек, очень хорошо знающий тему. Пока я не видел ее предложений, но мне будет интересно посмотреть на результаты ее работы. Уверен, там будут хорошие и разумные идеи.
Другой вопрос, что реновацию жилья можно проводить в регионах с сильной экономикой и большой востребованностью земли. Маржинальность жилищного строительства сильно упала, и в субъектах — я не имею в виду Петербург, Москву, Подмосковье — она на грани рентабельности, что не позволяет закладывать расходы на расселение в стоимость квадратного метра.
— Прорабатывается ли вопрос создания аналога АИЖК в ЖКХ и какие функции смог бы взять на себя институт развития в коммунальной сфере?
— Да, мы обсуждаем эту тему, есть разные предложения и от экспертов, и от руководства Фонда ЖКХ, который занимается расселением аварийного жилья. В частности, рассматривается идея модернизации объектов ЖКХ с помощью инфраструктурных облигаций. Окончательного решения, впрочем, нет, так что пока Фонд ЖКХ будет работать, закрывая задачу по расселению аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года.
— Мы с вами много сегодня говорили о результатах совместной работы Минстроя с депутатами Госдумы в весеннюю сессию. А какие законопроекты и законодательные инициативы станут главными для Минстроя осенью и зимой?
— Мы бы хотели обязательно принять в осеннюю сессию закон о так называемых прямых договорах. Напомню, что на эту тему было много дискуссий и предложений, но недавно в правительстве была поддержана концепция законопроекта, предложенная Минстроем России, она уже одобрена всеми заинтересованными федеральными ведомствами. Суть в том, что с одной стороны, предлагаемая норма позволит исключить посредников из цепочки платежей, с другой — оставляет действую и привычную для жителей систему внесения платежей, например, единый расчётный центр (ЕРЦ).
Еще один важный законопроект, уже внесенный в Госдуму — это переход от публичных слушаний к общественным обсуждениям. Разница в том, что, публичные слушания предусматривают только личное общение. При этом иногда у граждан нет возможности приехать в место проведения слушаний, а иногда им не хватает места в зале проведения слушаний. Как результат — не только не получается выявить мнение большинства по тому или иному градостроительному вопросу, так еще на слушаниях начинают паразитировать разные компании, специализирующиеся на «правильном» проведении этих мероприятий и заполнении зала «нужными» людьми.
Общественные обсуждения смогут проводиться с использованием сети интернет и многофункциональных центров. При этом для контроля соблюдения законности в протоколе обсуждения предлагается обязательно фиксировать перечень участников обсуждения с указанием регистрации.
— И последний вопрос. Весной появилась информация, что Минстрой вместе с еще тремя федеральными министерствами хочет переехать в «Москва-Сити», затем ваше ведомство опровергло эти сведения. Как обстоят дела на самом деле?
— Мы никуда не собираемся переезжать. Первоначально мы рассматривали для себя такую возможность в том случае, если нам бы могли подобрать помещения, где наше ведомство могло разместиться с главным подведомственным институтом ФАУ «Главгосэкспертиза», но таких объемов в «Москва-Сити» не нашлось. Сейчас в здании Минстроя завершается ремонт, в том числе оборудование паркинга, так что мы останемся на своем нынешнем месте.
