Календарное лето закончилось, новый отопсезон уже в обозримом будущем – о каких коммунальных проблемах лучше позаботиться заблаговременно, корреспонденты ИА «ЖКХ64» побеседовали с адвокатом и экспертом по вопросам ЖКХ Павлом Дуксиным. А также выяснили ответы на вопросы, которые интересуют читателей портала.
— Павел Александрович, а есть ли сугубо «летние» проблемы ЖКХ, что летом заставляло граждан отстаивать свои права в судах?
— Летом как таковых проблем нет – летом мы готовимся к тому, чтобы встретить зиму. И есть ряд вопросов, которые нужно решить до ее наступления. К примеру, есть определенные нормативы, из которых следует, что «содержание и ремонт жилья» — это не только покраска стен в подъезде или установка новых стекол, а еще и озеленение придомовой территории. Мы прекрасно понимаем: чтобы сад был зеленый, нужно за год до этого приложить усилия. И зачастую именно в этом пункте происходит хищение средств собственников. Работы по озеленению, якобы, выполняются – а на самом деле ту же траву никто не сеет, потому что только на следующий год можно проверить, взойдет она или нет. А до тех пор про нее уже забудут. Вот в этой части людям необходимо контролировать расходование средств, которые должны быть пущены на общее имущество. Кроме того, и весной и летом на рынке ЖКХ очень много споров, связанных с передачей технической документации на многоквартирные дома. Заложниками таких споров между прежней и новой управляющей организацией часто становятся жильцы. Если такая проблема существует, тянуть до начала отопсезона однозначно нельзя.
КОГДА БЫВШАЯ УК НЕ ОТДАЕТ ДОКУМЕНТЫ НА ДОМ
— Давайте по порядку: что это за документация, которая нужна сразу всем?
— Чтобы новая управляющая организация могла заключить договор обслуживания на дом с водоканалом, с тепловыми сетями, нужно обязательно предоставлять техническую документацию. Она состоит из многих видов документов на инженерные сети, и каждый поставщик ресурсов требует ее помимо протоколов общего собрания. Если ее нет, то дом рискует вступить в зимний сезон без отопления.
— А для предыдущей УК в чем выгода?
— Это ей на руку, так как если дом замерзнет весь, то жильцы подумают: зачем мы вообще к новой организации перешли – давайте вернемся к той. Как правило, так делают монополисты: объединения ТСЖ, которые всячески стараются удержать дома. Сначала от жителей идет линия поддержки новой организации, но когда негативных моментов становится больше, чем положительных, и просто неудобно становится жить – не приносят платежки, периодически происходят перебои с водой, жильцы оборачиваются назад. А «старые» организации этим пользуются. К вопросу о том, как такие проблемы решать: первым делом жаловаться в органы прокуратуры на неправомерные действия предыдущей УК, которая отказывается передать техническую документацию на дом. Недавно за неправомерное удержание техдокументации ввели административную ответственность. Это очень хороший сдвиг в плане регулирования рынка ЖКХ. Пока это штрафы, но в перспективе должна быть еще и дисквалификация для руководителя организации, и может быть даже запрет осуществлять деятельность для УК, которая будет уличена в систематическом нарушении прав граждан на обладание технической документацией. Ведь согласно закону техдокументация является общим имуществом и ее собственниками являются собственники жилья в многоквартирном доме.
— Можно ли как-то восстановить техдокументацию, без участия прежней УК?
— Ее очень сложно восстановить – ее лучше именно получить. И в судебной практике сложился такой подход: если предыдущая управляющая организация – путь будет ДЕЗ, обязана обладать набором техдокументации, однако не передает ее, когда в доме появляется ТСЖ, то сотрудники ТСЖ восстанавливают ее за свой счет, но потом взыскивают свои расходы с ДЕЗа. Техдокументацию можно восстановить по архивным данным – есть услуга такая на рынке, но стоимость комплекта документов, к примеру, для двухэтажки ветхого жилого фонда на 10 квартир составит в районе 100 тысяч рублей. А дома бывает сотнями передают, и все без технической документации. Всегда необходимо отслеживать порядок ее передачи, чтобы все было в порядке. Иначе происходит следующее. Первая стадия: в ДЕЗе документы «потеряли» или «затопили», может быть даже акты затопления у них есть, но ничего не восстановили и в образовавшееся ТСЖ ничего не передали. Вторая стадия: на смену ТСЖ приходит новая УК. Третья стадия: УК предъявляет судебный иск к своему предшественнику ТСЖ, а не к ДЕЗу. У ТСЖ этой документации и не было, но это не будет никого волновать: им придется либо восстанавливать, либо заявлять регрессный иск к ДЕЗу. И таких ситуаций очень много.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ, КАК ДОБИТЬСЯ ПОЛУЧЕНИЯ ТЕХДОКУМЕНТАЦИИ
— Расскажите порядок действий по этапам. Мы хотим создать в доме ТСЖ, была управляющая компания, приходим туда — не отдают документы на наш дом вообще ни в какую. Что делать?
— Необходимо не просто «прийти» а обратиться так, чтобы можно было доказать, что вы вообще чего-то требовали.
1. Обратиться в письменном виде в предыдущую управляющую организацию.
Если создается непосредственное управление, это будет требование собственников о передаче технической документации уполномоченному собственнику, который выбирается на общем собрании. Если создается ТСЖ, то тогда само товарищество как представитель собственников имеет право потребовать передать документацию в разумные срок в течение двух недель. Это необходимо для того, чтобы вы легко могли подтвердить: вы обратились, вас проигнорировали, ваши права нарушили – но вы к ним обращались. Это нужно, чтобы зафиксировать факт нарушения права, которое потом вы будете восстанавливать в суде. Как правило либо не отвечают, либо игнорируют, но расстраиваться на этом этапе не стоит.
2. Если эти события происходят перед началом отопсезона – жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру.
Здесь потребуется подтвердить, что вы обратились, а вас проигнорировали, есть вероятность срыва отопсезона – будьте добры привлечь УК к административной ответственности. Прокурор также может выступить в защиту кого-то из социально незащищенных граждан, проживающих в это доме, и потребовать в его интересах передать техническую документацию. В интересах ТСЖ прокурор делать этого скорее всего не будет, ТСЖ должно само защищать свои права.
3. Судебный этап.
Необходимо параллельно прорабатывать вариант восстановления за свой счет, и подавать в суд так называемый виндикационный иск — об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Обычно так и звучит: «истребовать из чужого незаконного владения». Но я рекомендую в таких случаях добавлять «… а в случае невозможности передачи вещи в натуре восстановить за свой счет». Также нужно иметь в виду, что срок исковой давности по делу – три года. Это тоже очень важно. Если вы пропускаете срок исковой давности, то виндикационный иск не будет удовлетворен судом, когда другая сторона заявит о пропуске срока. Но тут может сработать другой механизм: вы за свой счет восстанавливаете документацию, а потом взыскиваете уже «безосновательное обогащение», которое будет отчисляться уже не с того момента, как вам документы не отдали, а с того момента, как в понесли расходы на их восстановление. И в этом случае необходимо уже консультироваться с юристами, как избежать ситуации, чтобы не были установлены обстоятельства, которые будут не в вашу пользу.
4. Выиграли суд, решение вступило в силу, но документы не отдали? К приставам.
Если ответчики отказываются передать техническую документацию, которая у них имеется – есть уголовная ответственность за злостное неисполнение решений суда. Привлечением к уголовной ответственности в данном случае занимаются приставы, они имеют право возбудить уголовное дело в отношении юридического лица и ИП. Вы можете обратиться к приставам с жалобой о возбуждении уголовного дела о злостном неисполнении решений суда в отношении ответчика. Это очень действенный механизм.
— Сколько времени на практике может занимать вот этот механизм по выбиванию документов?
— Это может происходить годами, потому что бывают ситуации, когда необходимо произвести экспертизу. Был в практике случай, он и сейчас кстати актуальный, когда экспертизу заказали в суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции провел экспертизу относительно того, разумна ли стоимость, потраченная истцом на восстановление технической документации –не слишком ли много пытаются взыскать с ответчика. Эксперт сделал вывод, присылал документы, потом выяснялось что ряд документов отсутствует, возвращалось дело – таким образом было потрачено четыре месяца, не считая шести месяцев первой инстанции. А теперь федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассматривает уже кассацию. Система суда у нас устроена следующим образом: после кассации в Казани есть еще кассация в Верховном суде РФ, а потом еще можно обращаться к судье Верховного суда, который может не согласиться с определением об отказе в удовлетворении кассационной жалобы. То есть, у нас еще три инстанции появилось. И вот эти судебные дебаты могут длиться реально годами теперь. Судебный способ защиты права – он эффективный, но не оперативный. Поэтому ситуация, когда очень резко встает вопрос о срыве отопсезона и люди могут пострадать в большом количестве, я вас заверяю – органы прокуратуры решат дело быстрее. Даже можно поставить вопрос о возбуждении уголовного дела по статье «халатность». У вас, предыдущих, нет технической документации – что значит «нет»? Вы обязаны ее содержать. А если кто-то до вас ее потерял или затопил – восстанавливайте за свой счет. Что же еще поделаешь — дом не должен стоять неотапливаемый.
О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ УК
— С 1 сентября в стране запускается процесс лицензирования УК, процесс фактически уже пошел. Как считаете, какие сложности новый порядок может принести жителям?
— Решение уже принято, оно реализовывается — это неизбежность. И для собственников можно выделить несколько зон риска. Во-первых, не всегда лицензирование становится механизмом, отсеивающим ненужное. Во многих сферах, в том числе в строительстве, где сейчас СРО, желающие аккредитоваться сталкиваются с коррупционной составляющей. То же может произойти и здесь: можно с 95-процентной и даже со стопроцентной вероятностью утверждать, что в сфере лицензирования УК неизбежно где-то в стране возникнет коррупционная схема, которая не позволит гражданам получить то, за что они проголосовали при выборе способа управления. Создали ТСЖ либо организовали УК, которая занимается обслуживанием их собственного дома – а их по формальным основаниям не допускают, как у нас в Саратове одно время было с земельными участками было: очень долгое время по формальным основаниям отказывали организациям в оформлении права на бессрочное пользование в аренду. В итоге граждане, которых новый порядок призван защитить, могут страдать от отсутствия возможности реализовать свое конституционное право на жилище и управление своим жилищем. Это первый момент. А второй момент: не совсем понятно, как поступать с УК, которые были выбраны накануне отопительного сезона, но не смогут получить лицензию. Мне кажется, в законодательстве как-то следовало прописать порядок действий в этом случае: например, что УК обязана принять дом в отопсезон, энергоснабжающая организация обязана заключить с ней договор хотя бы на время отопсезона, чтобы люди не страдали.
— Выдвигались такие предложения, в том числе на уровне Саратова, о создании неких муниципальных УК – чтобы не было выпадающих домов. То есть, если у нас УК лишается лицензии, под крыло вот этот домик возьмет муниципальная компания.
— Это отличная идея, гениальная! Но в ситуации города Саратова это может закончиться вытеснением с рынка «ненужных» компаний. Я знаком с ситуациями, которые, думаю, до сих пор встречаются в городе – когда управляющие организации опосредованно аффилированы к руководству района или городской администрации, как-то с ними взаимосвязаны. Может быть людьми, которые когда-то вместе работали — тут можно только догадываться. Это мое личное предположение, но на практике оно уже оправдывало себя. Интересная ситуация была, к примеру, в Волжском районе Саратова, когда люди, работавшие в районном ДЕЗе, вдруг оказались на руководящих постах УК, которой перешли по сути те же дома, которыми раньше ДЕЗ занимался. У них что, такая эффективная управленческая политика, что дома ломанулись туда все? Вряд ли. И вот в этой ситуации можно говорить об одном: хорошо, что несколько домов «спасут». Но это может быть использовано как инструмент воздействия и давления на УК при вытеснении с рынка.
— В порядке размышления: как считаете, если действительно появятся у нас муниципальные УК – какой смысл им кого-то вытеснять? Они ведь уже «подстраховка», и без работы не останутся.
— Это хороший действенный механизм, но он лишний раз смещает центр принятия решения от собственников к чиновникам. В любом случае ЖКХ представляет собой достаточно коррупциогенную среду. Могут существовать УК, аффилированные к руководителям администрации. И тогда людям могут навязать именно эту УК. Приходит работник «организации подстраховки» и говорит: «Выбирайте вот эту УК, решение в отношении муниципальной доли жилья принято». Если эта муниципальная доля составляет 60%, то собственники, владеющие 40 процентами, подпишутся и даже собрание проводить не станут. Это деньги, понимаете? Что такое УК – это буфер между поставщиком ресурсов и собственником, плюс она еще оказывает услуги. Вот это второе — оказание услуг, как раз и дает на входе миллион рублей, а на выходе сто тысяч. Это рынок. Нужно как-то контролировать вот эту возможность надавить на УК, забрать лицензию и потом указать жильцам, кого выбрать на замену.
— Какой способ управления домом можно назвать самым прозрачным?
— Считаю, что непосредственное управление — это самый эффективный способ. В здравых людях он воспитывает гражданскую сознательность и понимание ситуации, заставляет заботиться о правовой и юридической чистоте происходящего. Оформление документов, заключение договоров – собственники делают все это сами. Это как ТСЖ, но гораздо интереснее в плане инициативы: сами платите, сами расходуете, сами проверяете и контролируете себя. И нанимаете не того, кто ворует, а того кто будет работать. Но в больших домах такой способ не удобен: если это многоэтажка в 12 подъездов, как в Солнечном, то каждый раз собираться на стадионе для обсуждения – просто невозможно. В таком случае лучше организовывать ТСЖ. А если дом небольшой, то почему бы не сделать непосредственное управление. Договор непосредственного перечисления денежных средств намного чище, чем платить через какие-то расчетно-кассовые центры, которые могут быть лояльны к каким-то УК. Лучше направлять деньги из точки А в точку Б, а не в точку А1 а потом в точку Б.
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА «ЖКХ64»
1. Добрый день. Уже два месяца соседи делают ремонт, управляющая компания отключает всю воду пару раз в неделю на день. Должны ли сделать перерасчет и каким образом зафиксировать, что воды у нас не было?
— Необходимо все-таки знать, установлены ли у вас приборы учета, либо вас рассчитывают по нормативам. Если по нормативам, то будет практически невозможно как-то рассчитать и установить экспертным путем, что в определенные часы суток у вас не было горячей или холодной воды. поэтому правительство страны приняло решение о переводе с нормативного расчета на расчет по приборам учета. Если бы у вас был прибор учета, вы бы оплачивали только ту воду, которую действительно получили. Поэтому ситуация предполагает совет: установить прибор учета.
2. Здравствуйте! Управляющая компания самостоятельно вводит комиссию за сбор квартплаты, при том что уплата наличных происходит через кассу ЕРКЦ самой управляющей компании. При этом других возможностей к оплате не предоставляет. Интернет-платежи не работают, законно ли такое нововведение?
— Во-первых, решение подобное может принять только общее собрание собственников жилого дома. Если общее собрание такого решения не принимало, то это незаконно. Второй момент: я полагаю, что подобная схема сбора денежных средств является нарушением антимонопольного законодательства. В этой ситуации можно посоветовать обратиться с жалобой-заявлением о нарушении антимонопольного законодательства и возбуждении уголовного дела в УФАС Саратовской области. Которое, как мне кажется, профессионально с удовольствием примет в производство это заявление. На мой взгляд ситуация абсолютно неправомерная. Судя по всему, есть связь между расчетно-кассовым центром, куда поступают эти деньги, и самой УК — и если эта связь будет установлена, это вообще напоминает сговор на рынке оказания услуг, который недопустим в соответствии с законодательством. Ваши права в данном случае может защитить Управление антимонопольной службы по Саратовской области, которое, по моим наблюдениям достаточно эффективно отстаивает права граждан в подобных случаях.
3. С 1 июня 2014 года в нашем доме образовали кооператив на один дом, но договора с энергокомпаниями еще не заключены были на этот момент, и нет квитанции. Но бывшая управляющая компания, которая признана банкротом, не передает документацию на дом и продолжает работать на нашей территории. Как правильнее поступить – кому передавать показания счетчиков и платить за услуги? Я пока не плачу никуда, что делать?
— Ваша ситуация достаточно сложная, но под копирку они происходят по всем регионам. Если не углубляться в юридические рассуждения, то ситуация абсолютно неправомерная. Рычаги воздействия на злостную УК, которая отказывается передавать документацию, существуют, но в процедуре банкротства это сложнее. Я бы на вашем месте не оплачивал квитанции, пока не выясните, кому следует платить. Вы можете потребовать документацию, подтверждающую право управления домом как с первой управляющей организации, так и со второй, чтобы у вас просто на руках были эти документы. Вам их должны представить. А если по письменному запросу не предоставляют в течение 20 рабочих дней — обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор, в Госжилинспекцию и в прокуратуру района. Запаситесь документами, а до тех пор оплачивать услуги, на мой взгляд, не нужно — иначе можете деньги свои потерять. Но отталкиваться в своих рассуждениях от того, кто является надлежащей УК, следует, на мой взгляд, от протокола общего собрания. От более позднего протокола. И поспрашивайте у соседей, было ли общее собрание. Вопрос о смене УК решается исключительно на общем собрании собственников.
4. Мой сын призван в армию. Из части, где сын проходит службу, мне прислали справку о его нахождении на службе с указанием периода для предоставления в жилищную контору для перерасчета платежей. Однако, как пояснила бухгалтер, перерасчет мне сделают только по истечении всего срока службы сына в армии, с приложением копии военного билета. Правильно ли это, учитывая то что в нашей квартире отсутствуют счетчики?
— Закон четко не предусматривает, правильно ли это. Зато есть следующее четкое требование: административный орган либо распорядительный орган имеет право требовать только тот перечень документов, который предусмотрен законом. Могу сказать, что не знаю такого нормативного акта, из которого бы следовало право УК требовать копию военного билета. Вам уже выдан документ, доказывающий, что сын служит — по нему и необходимо рассчитывать, в порядке хронологического поступления таких справок. За три месяца, за полгода – вы хоть каждый месяц можете получать такие справки, и каждый месяц подавать на перерасчет. Каких-то жестких требований в этом плане не установлено, а все остальное — творчество вашей уважаемой УК и уважаемого бухгалтера.
5. Наш многоквартирный дом находится на непосредственном управлении с сентября 2012 года. При переходе был выбран совет дома и председатель совета. Можем мы сейчас переизбрать председателя совета дома, если он хорошо исполняет свои обязанности, но в силу других причин не может им быть в дальнейшем? В протоколе при выборе Совета и председателя у нас не был установлен срок правления.
— Безусловно да. Это ваше гражданское право, предусмотренное Жилищным кодексом, предусмотренное Гражданским кодексом – избирать, выбирать лицо, которое будет действовать от имени и в интересах собственников. Это право жильцов – выбирать в любой момент. Как и право владельца ООО в любой момент поменять директора этого ООО. Это ваш дом, ваша собственность, и вы имеет право переизбрать председателя совета на общем собрании собственников в любой момент. Хоть каждый день нового.
