Ипотечное кредитование незначительно замедлится, если будет введен предложенный ЦБ расчет показателя долговой нагрузки (ПДН, отношение кредитного платежа к доходу) заемщиков при выдаче кредита на покупку жилья. Такое мнение высказали представители рейтинговых агентств.
В своем докладе ЦБ сообщил о возможном введении с июля 2020 года показателя долговой нагрузки при расчете банками коэффициентов риска по ипотечным кредитам. Этот показатель уже применяется при выдаче потребительских кредитов. По мнению регулятора, такая мера снизит интерес банков к выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам. Повышенные коэффициенты предлагается применять при показателе долговой нагрузки свыше 50%.
«Данная инициатива, безусловно, немного сдержит новые выдачи ипотечных кредитов, так же, как и возможный рост цен на новостройки в связи со все более широким распространением механизма эскроу-счетов на вновь запускаемые объекты строительства«, — считает вице-президент, старший кредитный эксперт Moody`s Ольга Ульянова.
При этом аналитик отмечает, что снижение ипотечных ставок, наоборот, будет способствовать выдачам, поэтому рост ипотечного портфеля в целом по сектору в 2020 году все же превысит 15% и «замедление не будет катастрофичным«.
Генеральный директор Национального рейтингового агентства (НРА) Алексей Богомолов добавляет, что замедление темпов выдачи жилищных кредитов может оказать негативное влияние, в первую очередь, на застройщиков, которые ведут бизнес в регионах, где закредитованность населения высока в силу невысоких реальных располагаемых доходов.
Рейтинговое агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) оценивает эффект от введения ПДН как «умеренный». По его оценкам, рынок может не досчитаться 10-20% от общего объема выдач вследствие более высокой нагрузки на капитал банков.
«В наибольшей степени [надбавки] все же отразятся на динамике выдач наиболее рискованной ипотеки — с ПДН на уровне 80% и выше, — считает Михаил Доронкин, директор — руководитель направления банковских НКР. — С другой стороны, можно ожидать активизации банков в борьбе за заемщиков с ПДН менее 50%, для которых регулирование не меняется«.
Превентивная мера
По мнению Алексея Волкова, директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ), введение надбавок закрепит уже устоявшуюся практику риск-менеджмента банков в ипотечном кредитовании, а при снижении ипотечных ставок, привлекающее новых заемщиков, ограничение следует рассматривать как превентивную меру, призванную охладить аппетиты банков к риску.
Директор аналитической группы по финансовым организациям международного рейтингового агентства Fitch Антон Лопатин отмечает, что изменения в предлагаемых надбавках затрагивают сегмент сильно закредитованных заемщиков с долговой нагрузкой выше 70%. По данным ЦБ, в выдачах за III квартал такие кредиты составили меньше 15%, в то время как большинство выдач приходится на заемщиков с ПДН от 30% до 60%.
Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова добавляет, что повышенный уровень ПДН при невысоком уровне дохода уже сейчас является одним из стоп-факторов при принятии решении о выдаче кредитов и у банков с адекватными риск-метриками доля таких ипотечных кредитов несущественна.
Предложенные нормы регулирования прежде всего направлены на сдерживание роста долговой нагрузки среди уже достаточно закредитованных заемщиков, считает директор группы «Рейтинги финансовых институтов» S&P Сергей Вороненко. «Поскольку ипотечный кредит — долгосрочный продукт, то удлиняя срок, можно снижать ежемесячный платеж. Теперь для людей с уже высокой долговой нагрузкой это станет сделать сложнее«, — добавляет он.
Вероятность введения новых мер
В НРА ожидают, что Центробанк с высокой вероятностью может ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска для ипотечных заемщиков, так как в пользу этого говорит настрой регулятора сдерживать темпы роста кредитования физических лиц.
В свою очередь, заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень отмечает, что ипотека сейчас является одним из наиболее важных с точки зрения государства секторов развития экономики, и ограничения, способные повлиять на темпы роста, будут рассматриваться самым внимательным образом, но, в целом, введение гибких требований к уровню капитала банка является закономерным этапом развития банковской отрасли.
Предложение регулятора
Повышенные коэффициенты предлагается применять при показателе долговой нагрузки свыше 50%. В то же время регулятор вводит ограничения для сегмента ипотечных кредитов с первоначальным взносом 20-30% (то есть при показателе «кредит/залог» 70-80%). Так, если ПДН потенциального заемщика составляет 50-60% при показателе «кредит/залог» 70-80%, то дополнительная надбавка к коэффициентам риска по ипотеке составит 10 п.п. Чем выше ПДН, тем выше надбавка. При этом если ПДН превышает 80%, то независимо от первоначального взноса банку придется создавать дополнительные резервы, отмечается в материале ТАСС.
По данным ЦБ, в III квартале 2019 года 42% объема выданных ипотечных кредитов пришлось на заемщиков с ПДН свыше 50%. Кроме того, продолжает увеличиваться доля ипотечных заемщиков, у которых уже есть другие кредиты: на 1 сентября 2019 года она достигла 46%, тогда как в 2015 году составляла 39%. Если новые меры будут введены, нагрузка на капитал банков вырастет в 1,4 раза, признает ЦБ.
ВТБ считает преждевременным ужесточение выдачи ипотеки при высокой долговой нагрузке
Банк ВТБ считает преждевременными возможные шаги ЦБ РФ по ужесточению требований к выдаче ипотеки гражданам с высокой долговой нагрузкой. Об этом заявили в пресс-службе кредитной организации.
«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки«, — отметили в ВТБ.
Там предупредили, что ужесточение кредитной политики ипотечном сегменте может привести к сокращению объемов кредитования.
