Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Чтобы не прогадать с покупкой квартиры или дома, нужно решить множество вопросов: что лучше – первичка или вторичка, брать сегодня или еще подкопить, ждать ли падения цен и кредитных ставок? ТАСС проанализировал статистику и поговорил с экспертами о том, как изменилась ситуация с жильём в России за последние десять лет, стало ли легче купить квартиру и что предлагают на рынке
Пять причин роста цен на жильё
Последние десять лет цены на жилье росли, за исключением отдельных периодов. Рынок недвижимости реагировал на кризисы: снижением средней стоимости после 2008 года и её восстановлением до 2014 года, после чего снова произошёл кризис и спад цен.
К 2020 году средняя цена квадратного метра достигла максимума. Сейчас, по данным единой информационной системы застройщиков наш.дом.рф, в новых домах она составляет 70–80 тыс. рублей, средняя цена сделки – 3–4 млн рублей.
По информации Росстата, жильё на вторичном рынке в среднем стоит дешевле – 61 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в этом сегменте росли медленнее, чем на первичке: новое жильё по итогам десятилетия показало рост на 52%, а вторичное – всего 5%.
«После 2014 года рынок недвижимости «отстегнулся» от валюты, – объясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. – В динамике цен первоочередную роль начала играть ипотека, её доступность. Сейчас реализация госпрограмм субсидирования ипотеки на жильё в новостройках «разогревает» первичный рынок, повышает спрос на нём. Вторичному ничего не остаётся, кроме как пытаться привлечь покупателей за счёт более низкой цены в условиях более высоких ипотечных ставок«.
«Одной из причин роста средней стоимости новостроек стало введение эскроу-счетов, – добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. – Они повысили себестоимость строительства в среднем на 8% и ограничили «распродажи» квартир застройщиками. Кроме того, спрос на новостройки на фоне действия ипотеки с господдержкой бьет все рекорды: этим летом он на 52% выше прошлогоднего. Из-за оттока покупателей на первичный рынок на вторичном накопился достаточный объём выгодных предложений. Со снижением ипотечным ставок это дало восстановление спроса на вторичное жильё, в особенности на квартиры в относительно новых домах«.
На вторичный рынок приходится большая часть сделок – около 75%, по данным ДОМ.РФ. При этом в базе того же ЦИАН примерно треть объявлений о продаже жилья на вторичке – это квартиры в домах, которые сданы после 2000 года. Как правило, цены на такие объекты теперь выше, чем на этапе строительства.
Чем выше доходы населения, тем активнее рынок и рост цен. Самая дорогая недвижимость сейчас там, где хорошие зарплаты. Это Москва и Питер, а также Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Но есть и исключения. Например, высокая стоимость жилья в регионах Дальнего Востока и Крайнего Севера обусловлена более сложными техническими условиями строительства, а сравнительно невысокие цены в Краснодарском крае – большим объемом новостроек и конкуренцией, объясняет управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Инфляция дает подорожание всех товаров и услуг, в том числе жилья.
«Если цены на жильё растут быстрее инфляции и доходов населения, это снижает доступность жилья, приобрести его становится все сложнее, — объясняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. – Мы же наблюдаем обратное: с 2010 года накопленный рост цен на жилье в новостройках почти вдвое ниже, чем накопленный уровень инфляции, и примерно втрое ниже, чем накопленный рост зарплат. Стоит отметить, что рост цен на жильё должен превышать инфляцию. В таком случае удорожание строительных материалов, рост зарплат и других затрат застройщиков будет компенсирован увеличением доходов от продажи жилья. Это поддержит привлекательность отрасли жилищного строительства и повысит предложение жилья для населения«.
Если с ростом инфляции реальные располагаемые доходы населения падают (по данным Росстата, так было с 2014 по 2017 год) или остаются неизменными, покупательская способность сокращается. Люди больше тратят на повседневные товары, а возможностей сберегать и делать крупные покупки становится меньше, говорит Мария Литинецкая.
Предложение на рынке напрямую зависит от качества жилья. Сейчас увеличилось число проектов так называемого комфорт-класса — с хорошей осмысленной архитектурой, грамотным территориальным планированием, говорит глава Всероссийского центра строительной политики Александр Моор. Цены на квартиры в таких домах выше, чем в простом экономе.
«В нулевые годы была более популярна точечная застройка, теперь все больше проектов с комплексным освоением территорий, – рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Застройщики думают над дворовым пространством. Например, по принципу «дворы без машин» в Москве и Московской области сейчас возводится более половины новых домов. Строительство детских площадок, садов и школ, система управления домом также прорабатываются при комплексном освоении«.
Какое жильё строят и покупают?
Объёмы строительства по сравнению с 2010 годом увеличились, и новых предложений на рынке стало больше. При этом рост числа квартир эксперты связывают со снижением их средней площади. По данным Росстата, за десять лет она упала на 17%: с 62,7 до 51,6 кв. м.
Большая часть представленных сейчас на первичном рынке квартир – однокомнатные и небольшие двухкомнатные. У некоторых крупных девелоперов портфель текущих проектов на 80% состоит из «однушек», отмечают в РАСК.
«Формирующийся дисбаланс в квартирографии может иметь существенные проблемы уже в ближайшем времени, – предупреждает Николай Алексеенко. – «Однушки» всё же рассчитаны на одного или семью из двух человек, возможно с совсем маленьким ребёнком. Рано или поздно возникнет потребность в увеличении площади, и семья сталкивается сразу с двумя проблемами: с одной стороны, обилие однокомнатных квартир на рынке создает трудности с продажей, особенно если дом не находится в удобном и развитом районе. С другой стороны, сложно найти на рынке новую подходящую «двушку-трешку».
«Однушки» расходятся быстрее больших квартир в условиях невысокой покупательской способности, и застройщики это учитывают. По той же причине в крупных городах увеличивается строительство апартаментов. По данным компании «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия 2020 года их число на рынке достигло 3,6 тыс. единиц, показав рост на 43% за год.
«При строительстве апарт-отеля застройщики экономят на документации, на социальной инфраструктуре. Соответственно, такое жилье стоит дешевле в среднем на 10–15%. Но нужно учесть, что у него другой правовой статус, – подчеркивает Александр Моор. – Это коммерческая недвижимость, и коммунальные услуги там обходятся дороже. Кроме того, в апартамент-отеле пока нельзя оформить прописку«.
По объемам вводимого жилья индивидуальное строительство (ИЖС) догоняет многоквартирные дома. В 2019 году оно показало рост 19% (6 млн кв. м) со средней площадью почти втрое больше «квартирного» показателя (139 кв. м). Эксперты считают, что на динамику могла повлиять дачная амнистия. По предварительным оценкам, по дачной амнистии может вводиться до 7 млн кв. м жилья ежегодно, сообщают в Минстрое. Но в 2019 году цифра могла быть больше, так как собственники стремились успеть зарегистрировать свои ранее построенные дома по упрощенной схеме.
На развитие индивидуального жилищного строительства кабмин предлагает выделить 137,7 млрд рублей. Программу до 2024 года подготовил Минстрой, она предполагает увеличение годового объема ввода ИЖС до 40 млн кв. м, использование типовых проектов домов, стандартизацию ипотечного кредитования ИЖС, а также господдержку отдельных категорий граждан.
«Мы сейчас тоже формируем предложения по развитию территорий под ИЖС в регионах, будем направлять в правительство, – поделился Александр Моор. – Скопились земли в городах, которые востребованы, но не подходят для многоэтажного строительства. Например, есть в центре или новом районе Краснодара 10 соток под жилое строительство. Их надо осваивать грамотно, иначе на этой территории появится самострой и мы опять получим проблемный объект и судебные иски. Чтобы такого не было, нужна программа, четкие условия, что на таких землях можно строить. Например, трех-четырехэтажные дома с социальной инфраструктурой на первом этаже, как в Европе«.
Стала ли выгоднее ипотека и что о ней стоит знать?
Каждая вторая покупка квартиры в России происходит с привлечением ипотеки. По данным ДОМ.РФ, с 2010 года популярность ипотечных кредитов выросла в три раза. На первичном рынке доля поднялась до рекордных 67%, на вторичке – до 38%.
Ипотека на жилье в новостройках сейчас пользуется большим спросом за счет госпрограмм субсидирования. Из них основная – это льготная ипотека для всех категорий граждан под 6,5% годовых. На этих условиях уже выдано 123,8 тыс. кредитов общей суммой почти 330 млрд рублей, собщают в ДОМ.РФ.
«В реальности банки сейчас кредитуют население в рамках этой программы по ещё более низкой ставке – 6,0–6,2%, – рассказывает Михаил Гольдберг. – Похожая программа в 2015–2016 годах была менее выгодной – реализовывалась по средней ставке 12% годовых. Кроме того, сейчас есть ещё и «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Это программы, направленные на отдельные категории граждан, по ним ставка даже ниже, чем по новой льготной программе – менее 5% и 2% соответственно. Они также поддерживают спрос на жильё«.
На вторичном рынке ставки по выданным кредитам в целом выше, по данным ДОМ.РФ – в среднем на 2% годовых. За счёт этого доля ипотечных кредитов на вторичку, в последние годы составлявшая в среднем около 75%, снизилась до 65% в мае–июне этого года.
Снижение ставок способствует уменьшению ипотечной нагрузки, но экономия для заемщика не всегда очевидна.
«В первую очередь человек ориентируется на размер ежемесячного платежа, чтобы обслуживание ипотеки было комфортным, – объясняет Николай Алексеенко. – Но мало кто обращает внимание на общую сумму переплат. Например, в марте 2020 года со снижением ставок размер среднего ипотечного кредита вырос и достиг максимума за последние два года: порядка 2,5 млн рублей в целом и 3,1 млн рублей – на первичном рынке жилья. Чтобы компенсировать существенное увеличение тела кредита, население вынуждено увеличивать сроки кредитования, что сохраняет размеры аннуитетных платежей на приемлемом уровне«.
Средний срок выданной ипотеки действительно увеличился. Сейчас он составляет 18,3 года (в 2010 году – 16,4 года). Такая динамика не связана с падением ставки, подчеркивает Мария Литинецкая. Быстрее выплатить кредит люди могут, если растут их доходы. Средний срок ипотек сокращался до 2014 года, после началось снижение доходов, и заемщики стали «растягивать» кредит, чтобы уменьшить нагрузку.
«От снижения ставок выгоду получают не только новые, но и действующие заемщики, – отмечает Михаил Гольберг. – За год ставки по ипотеке снизились почти на 3 процентных пункта. В среднем при рефинансировании это уменьшает ежемесячный платж на 4 тыс рублей. Снижению нагрузки и риска ипотечного дефолта способствует также наличие первоначального взноса в размере не менее 15%. Если его нет, то фактически при той же стоимости квартиры вы берете у банка кредит большего размера. Кроме того, ставки по таким кредитам обычно выше. Как результат, растт величина ежемесячного платежа, что негативно сказывается на возможности заёмщика обслуживать ипотеку«.
Обслуживать ипотечные кредиты россияне стали лучше, это видно по тому, как падает доля просроченной задолженности. Резкий рост долгов в 2011 году директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков связывает с дефолтами по валютной ипотеке из-за падения курса рубля. Но теперь доля таких кредитов мала (в 2019 году резидентам-физлицам выдан 21 кредит, по данным ЦБ), а 40% семьей, взявших рублевую ипотеку, тратят на погашение кредитов менее четверти своих доходов.
«Сейчас среднее значение показателя долговой нагрузки у российских заемщиков – примерно 23%, – рассказывает Алексей Волков. – В целом оно комфортное и, даже если составит 30%, позволит обслуживать ипотечный кредит со средними параметрами при семейном доходе в 63,3 тыс. рублей«.
По данным НБКИ, на покупку своего жилья в ипотеку большинство россиян решается в возрасте 30–39 лет (46% заемщиков). Четверть (23%) берут ипотечный кредит после 40 лет. А вот доля молодежи до 30 лет в кредитовании снизилась почти на треть: в 2014 году таких было 31%, сейчас – 22%.
Ипотеку берут чаще, если в регионе хорошие зарплаты. Например, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах на 1 тыс. жителей приходится 15 и 17,4 кредитов в год соответственно. В Москве показатель почти в два с половиной раза ниже. Это говорит о том, что, несмотря на самый высокий уровень доходов населения в стране, московское жилье все еще стоит слишком дорого, считает Мария Литинецкая.
Будем ли мы жить лучше?
Обеспеченность жильем растет, но медленно. По данным Росстата, сегодня на человека в среднем приходится 26 кв. м. Это низкий показатель по сравнению с развитыми европейскими странами и США.
«В США на одного жителя приходится 70 кв. м, в Германии и Франции — 39 кв. м, — приводит цифры Мария Литинецкая. — У нас схожий показатель обеспеченности с Китаем (27 кв. м), но этот паритет не в нашу пользу, учитывая тот факт, что население КНР гораздо многочисленнее«.
В российских городах-миллионниках показатель обеспеченности еще ниже и составляет примерно 22 кв. м на человека. А условному жителю столицы вообще приходится ютиться на 19 «квадратах» или переезжать в Подмосковье, где самый высокий средний показатель обеспеченности жильем в стране — 33,5 кв. м.
«У нас пока не закрыта базовая потребность — чтобы каждый взрослый человек имел свою комнату, а это происходит примерно при 30 кв. м обеспеченности«, — говорит Алексей Попов.
В сельской местности, где 70% населения проживает в частных домах, средний показатель обеспеченности — 27,3 кв. м. Эксперты считают, что он может быть выше, но учет площади частных домов менее прозрачный, чем многоквартирных. Частник может построить дом, но зарегистрировать меньше метров, чем есть на самом деле, или вообще не ставить постройку на учет.
За последние пять лет показатель обеспеченности вырос во всех регионах, кроме Чукотки, ЯНАО и Магаданской области.
«Обеспеченность зависит от объема всего жилищного фонда — сколько домов строят, сколько выбывает, а также от динамики численности населения, — объясняет Михаил Гольдберг. — Для роста обеспеченности необходимо, чтобы вводы жилья устойчивого росли на протяжении долгого времени. А вот доступность жилья может меняться на 5–10% в год в зависимости от уровеня доходов населения, ставок по ипотеке и стоимост жилья«.
Показатель доступности определяет, сколько семей могут обслуживать кредит на жилье и тратить при этом не более 35% своего дохода. По данным ДОМ.РФ, в 2010 году доля таких семей в среднем по России составляла менее 25%, а к 2020-му увеличилась вдвое.
«Всего за прошедшее десятилетие свыше 30 млн семей смогли улучшить жилищные условия, – оценил Михаил Гольдберг. – Последнее время это в среднем 3–3,5 млн семей ежегодно, из них свыше 1 млн семей улучшают жилищные условия с помощью ипотеки«.
«Чаще всего первое жилье приобретается по принципу «лишь бы была крыша над головой», — говорит Александр Моор. — Уже потом, когда человек начинает больше зарабатывать или заводит семью, он повышает уровень и класс проживания. Рынок должен отвечать этим запросам, и сейчас действительно много хороших, интересных предложений. Но главное, конечно, чтобы у людей была финансовая возможность купить достойное жилье. Для этого необходим рост благосостояния и меры поддержки, которые будут не психологическими, а реальными«.
Фото: ТАСС
