Во многих домах Саратова и других городов страны уже заработали так называемые Советы многоквартирных домов. И если действительно заработали, то наверняка столкнулись с первыми проблемами. Речь в этой статье пойдет о том, каковы полномочия Советов, в чем их главные задачи, на какие «грабли» уже наступали их представители, и какие успешные решения нашли по отдельным позициям.
На днях двухчасовой онлайн-семинар всем этим вопросам посвятили общественники НП «ЖКХ Контроль». О различных нюансах в работе Советов и их председателей слушателям семинара рассказали приглашенные эксперты — руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер и директор НП СРО «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. Цель семинара – помочь участникам Советов сделать свою работу более эффективной. Ключевые моменты семинара мы приводим ниже. А тем, кто не дочитает текст до конца, предлагаем для ознакомления:
— методические рекомендации по работе Совета многоквартирного дома.
— проект типового договора с УК (особенность в том, что он предусматривает более строгий контроль со стороны собственников).
«Совет дома – это первые среди равных»
Ирина Генцлер: хотелось бы обратить внимание слушателей на то, что Жилищный Кодекс РФ не называет Совет многоквартирного дома органом управления. Поэтому если в доме нет ТСЖ, нет ЖСК и создан Совет МКД, то единственным органом управления домом остается общее собрание собственников помещений. И управленческие полномочия, которые заключаются в том, чтобы принимать решения – это полностью полномочия общего собрания. То есть, с созданием Совета никакие из полномочий общего собрания никоим образом не переходят к Совету МКД. Очень важно, что роль Совета именно в том, чтобы подготовить предложения – чтобы собственники, принимая решение на собрании, могли чем-то руководствоваться, и эти решения были взвешенными, грамотными. А затем осуществлять контроль за тем, как эти решения общего собрания в жизни выполняются. Поэтому хотелось бы некоторым образом предостеречь председателей Советов домов, которые видят себя лицом, уполномоченным собственниками на принятие каких-то решений, и считающих себя главными в доме. Общий контекст подталкивает к этой мысли: «я представляю собственников, я делаю, я решаю»… Но на сегодня полномочия по принятию решений – это полностью полномочия собрания собственников помещений. Поэтому про Совет дома мы можем сказать, что это «первые среди равных». Ив этом очень большая роль, очень большая ответственность и, честно говоря, на самом деле очень большая общественная нагрузка.
Хотелось бы обратить ваше внимание, что хотя статья 161.1 ЖК РФ – она достаточно детально говорит о полномочиях Совета, председателя Совета дома, но тем не менее очень многие процедурные вещи, как все происходит в жизни, остаются за кадром. Поэтому очень часто, есть уже такой опыт, Советы МКД на общих собраниях собственников принимают некое положение о своей деятельности. Задача этого положения, которое утверждено решением собственников – это как бы одобрить, дать какие-то полномочия Совету делать так или иначе при выполнении полномочий, возложенных законодательством. Положение в общем является таким внутренним документом в доме, и помогает в организации работы.
Путаница с возможностями председателя
Ирина Генцлер: Давайте еще посмотрим на такой не самый простой вопрос, как полномочия председателя совета МКД. К сожалению как человеку, который внимательно изучал часть 8 статьи 161, мне пришлось столкнуться с достаточно сложным на мой взгляд изложением этих полномочий. Сложность заключается в том, что в этой части неструктурированно перемешаны полномочия председателя Совета дома как руководителя коллегиального органа собственников, и полномочия председателя на основании доверенности, которую ему дает тот или другой из собственников помещений.
Зачастую прочтение этой части выглядит таким образом, как будто бы председателю Совета дома можно иметь доверенности, подписанные собственниками – и тогда он сможет выполнять очень-очень многие действия. На самом деле, если мы говорим о председателе Совета МКД как о руководителе коллегиального органа, то он исполняет те полномочия, которые вытекают из полномочий этого Совета МКД. То есть, если Совет МКД имеет полномочия контролировать исполнение услуг и работ, а у председателя есть полномочия подписывать акты, на какую мысль это нас наводит? На мой взгляд, совет контролирует, по результатам контроля принимает некое решение, выполнены работы или не выполнены. И как следствие принятия такого решения, председатель Совета дома подписывает акт выполненных работ, либо подписывает акт о претензиях к выполненным работам, о нарушении качества, объема и так далее.
Теперь о действиях председателя Совета дома на основании доверенности, которая выписана собственниками. Выдавая такую доверенность, каждый собственник действует от своего имени. Он выбирает председателя как лицо, которому он доверяет. И полномочия, которые должен председатель выполнять в рамках этой доверенности, они тоже должны быть оговорены в тексте этой доверенности. Поэтому мне кажется, что в данном случае такие вещи были в закон излишне включены, потому что доверенность собственник может выдать абсолютно любому – своему родственнику, другу, председателю Совета дома.
В данном случае председателю нужно все-таки проводить достаточно четкую грань: где я действую как полномочное лицо Иванова, а где я являюсь председателем Совета дома, и исполняю общие полномочия, которые установил закон для Совета, дополненные или расширенные положением о Совете. То есть очень внимательно надо сверяться, когда вы что-то такое делаете, чем же вы руководствуетесь – доверенностью собственника или полномочиями Совета. На практике встречались крайние случаи, когда председатель Совета дома брал на себя единоличное подписание договора управления. Таких вариантов, я думаю, в нашей жизни быть просто не должно.
Татьяна Вепрецкая: надо предостеречь таких председателей, ведь выход за пределы полномочий грозит тем, что подписал данный председатель – ляжет лично на него. Личная ответственность возникает. Поэтому мы не рекомендуем брать на себя такую ответственность, и платить деньги за весь дом. Такой тоже прецедент был. Так что могут быть далеко идущие последствия.
Полномочия: подготовка предложений
Ирина Генцлер: рассмотрим полномочия Советов МКД. В сущности, это работа по подготовке и предложению собственникам помещения различного рода предложений. Это предложения, которые могут касаться различных вопросов жизни дома, и что наиболее важно – это предложения, связанные с управлением домом, процессом управления, содержанием, ремонтом общего имущества. Совет уполномочен представлять собственникам помещений до того, как состоится общее собрание, свое заключение по проектам договоров, на каких условиях будет работать управляющая организация в доме. Фактически речь идет о том, что полномочная группа собственников до собрания внимательно изучает какой-то вопрос, составляет свое мнение, и предлагая его собственникам в виде заключения очень серьезно влияет на то, какие решения собственники будут принимать на общем собрании.
На мой взгляд, не особенно широко реализуется полномочие по подготовке предложений по управлению, содержанию и ремонту дома. Что означает подготовить предложения по содержанию и ремонту. Это означает в самом простом случае: мы предлагаем такой-то перечень услуг и работ, которые нужно в нашем доме выполнить в следующем году. Каждая из этих работ должна быть сделана столько-то раз, с такой-то периодичностью и в такой-то срок, с таким объемом и вот с таким качеством. Соответственно, если мы определились с перечнем работ, у нас возникает вопрос: а сколько этот перечень стоит? К сожалению, хотя и сложилось уже такое общее мнение, что управляющая организация должна сделать все за ограниченные деньги, на самом деле законодательство предусматривает, что должен быть баланс между тем, что вы поручили, и тем, сколько вы за это заплатите. То есть, размер платы за содержание жилья должен соответствовать тому, что будет сделано. И нужно понимать, что организация не будет для нас делать того, за что мы даже платить не захотели. Нам нужно понимать, что для нашего дома нужно делать, и сколько это может реально стоить. Отсюда предложения о том, какой должен быть размер платы.
Татьяна Вепрецкая: я добавлю немножечко. Я порекомендую начать с профессионального заказа. Этот заказ должны сделать ТСЖ или управляющая компания. Они должны подойти к этому профессионально, они должны провести обследование и провести планирование работ. Это обязательное действие, которое обязаны сделать управляющая компания или ТСЖ. Второе. Мы очень надеемся, что Советы многоквартирных домов станут профессиональными заказчиками в отношении своего личного имущества. Я бы даже сказала, что это не общественная деятельность — это деятельность во благо своей собственности. Деятельность во благо своего комфорта. И здесь каждый инициативный человек достигает результата, поставленной цели. Почему я об этом говорю: потому что у каждого имеется представление о комфортности. И именно это представление должно лечь у вас в формирование плана работ в многоквартирном доме. Поэтому совет МКД – это то лицо, которое должно правильно выстроить отношения с управляющей компанией по необходимым видам работ и по цене. Вы можете запросить цены в статистике – это средняя цена, а во многих регионах цена формируется и в муниципальном образовании, по каждому виду работ. На первый период этого достаточно. С чем может столкнуться совет МКД: когда управляющая компания говорит: «Я могу выполнить работу только за конкретную стоимость, ниже не могу, потому что у меня высококвалифицированные подрядчики». В зависимости от категории дома, это очень важно. Если придет неквалифицированный подрядчик в дом, который недавно построен и имеет определенные технологии – да, действительно, ваше имущество ухудшится. Если ваша УК — профессионал, она вам всегда объяснит, почему и сколько это стоит. Потому что труд человека и материалы всегда имеют определенную цену, и это все обосновывается. И наоборот: если УК завышает цену, она сразу видна, и УК не может обосновать, почему он привлекает такой дорогостоящий труд.
Ирина Генцлер: я совершенно полностью согласна, что предложение должно исходить от управляющей организации, как профессиональной организации. Если действительно в жизни так и произошло, то совет может быть такой: пристально посмотреть на предлагаемый перечень работ, действительно ли они необходимы, нет ли там чего-то излишнего. И действительно ли эти работы связаны с тем, что в нашем доме имеется. Если предложения от УК не поступало, то первый шаг может сделать Совет многоквартирного дома.
Очень важно проявить активность, если дом находится на стадии, когда жители хотят найти новую управляющую организацию — на стадии запроса работ и услуг на рынке. Запросить некий перечень мы можем и сами: составить его, и под наш перечень пытаться найти исполнителя. Но углубление Совета дома в исполнение этого полномочия моет быть очень разное: или посмотреть готовые предложения, или разработать свое предложение самостоятельно. Все зависит от квалификации, от ситуации в доме, от необходимости, от потребности, и здесь очень большой диапазон может быть. Но на что надо обратить внимание: Совет дома должен совершенно четко представлять себе состав общего имущества, просто подетально. Потому что если мы посмотрим с вами на готовый перечень обязательных услуг и работ – то есть минимальный перечень, который обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, то мы найдем, что с регелями нужно делать то-то, со столбами что-то другое. Вопрос: а в нашем доме регели есть? Если их нет, то эта строчка нас не касается. Нужно четко понимать, какой конструкции у нас дом, что у нас есть из инженерного оборудования, и так далее. Тогда мы уже сможем понять, какие виды работ для нашего дома необходимы. Второе, что нам нужно знать: в каком состоянии находится наше общее имущество. Если оно в хорошем работоспособном состоянии, то нужно его поддержать: это профилактика, мелкие наладки. Но если хоть что-либо находится в состоянии изношенном, то нам нужно понимать: требуются некие ремонты или замены, и наш перечень будет выглядеть совершенно иначе. Техническое состояние каждой части дома – это то, что нужно знать жителям, чтобы оценить правомерность перечня или самим его разработать, включить какие-то виды работ или услуг.
Татьяна Вепрецкая: обращаю внимание руководителей советов МКД, а также руководителей ТСЖ, которые работают с управляющими компаниями, на то, что УК должна максимально разработать перечень работ и услуг. То есть, она должна предложить вам все. Потому что в ходе процесса эксплуатации могут выявиться какие-то серьезные недостатки, и УК должна оценить эти риски до того, как будет утвержден перечень, а не впоследствии, когда уже рухнет крыша или остановится лифт. Это очень важный момент. Когда вы запрашиваете все, вы предвидите ситуацию на будущий период, и вы запрашиваете финансирование на будущий период. И не доводите до того, что все обвалится, и нужно будет срочно искать деньги и кредиты, заставлять УК кредитовать эти работы. Тем более что обычно производятся работы временного характера, а впоследствии идет процесс ухудшения вашего имущества, так как нет денег. Лучше предугадать и заставить УК планировать все сразу и определять абсолютно все риски, которые могут возникнуть. Я бы добавила что даже новый дом требует внимания. Своевременный анализ и своевременные работы должны дать положительный результат, и не ухудшить, а улучшить — дать другую цену вашему имуществу.
Ирина Генцлер: если мы знаем состав общего имущества, его состояние, то мы можем начать с того, чтобы составить максимально детализированный и максимально широкий перечень работ. Это первая стадия. После того, как мы узнаем цены, мы можем все просчитать подробно, основываясь на наших возможностях. Это может быть процесс достаточно многоступенчатый, когда мы делаем перечень шире и уже, в конце концов основываясь на доступности платы для собственников. В итоге мы должны прийти к приемлемому компромиссному варианту и по перечню, и по цене — но при этом нужно помнить, от чего мы отказались. Эти позиции нельзя просто вычеркивать, они по идее должны у нас где-то остаться в виде информации для будущего периода.
Полномочия: контроль за работами и услугами
Ирина Генцлер: меня как эксперта беспокоит, что под словом «контроль» люди чаще всего понимают: «А расскажите нам, на что вы потратили наши деньги!». Хочу сказать, что сегодня наше законодательство регулирует этот вопрос так, как это принято в рыночных отношениях. То есть если мы, две стороны договора управления, договорились – собственники поручили управляющей организации перечень, а она согласилась его выполнить, собственники договорились о цене и платят, то УК должна выполнить работы со всеми объемами и сроками. Теперь, что же мы контролируем, если у нас такие отношения сложились? Мы должны контролировать работы и услуги – сделаны они или нет, в соответствии с утвержденным перечнем или нет, больше или меньше. Периодичность, сроки, качество. Вот это предмет контроля, на мой взгляд, со стороны совета МКД и любого из собственников помещений. К сожалению, этому уделяется мало внимания, а желание собственников посмотреть, куда ушли деньги, сильно влияет на законодателя, который начинает менять в ЖК РФ что-то по отчету УК по деньгам, вместо отчета по сути выполненных работ и услуг. Не хотелось бы, чтобы эта тенденция закрепилась, а наоборот, чтобы больше внимания собственники обращали на выполнение обязательств. Это работы и услуги.
Давайте поговорим о способах контроля. На сегодня, если мы смотрим в Жилищном кодексе статью 161.1 и статью 162, которая посвящена договору управления, то мы видим, что у УК в соответствии с законом нет обязанности общаться с советом МКД. УК имеет второй стороной договора собственников помещений. И в договоре управления должны быть прописаны те способы контроля, которые могут применять собственники, чтобы понять, исполнила или нет управляющая организация свои обязанности по договору управления. И поэтому очень по-разному складывались отношения конкретных УК и Советов домов. В каком-то случае УК с большим удовольствием воспринимала Совет, так как видела полномочных представителей собственников, с которыми можно что-то обсуждать, что-то им объяснять, просить поддержки. И другой крайний случай, когда управляющие организации в упор не хотели видеть совет МКД. Поэтому очень важно, чтобы по мере совершенствования вот этих договорных отношений именно в договор управления были включены позиции, каким образом любой собственник может осуществлять контроль, и как Совет МКД сможет осуществлять этот контроль. Способы могут быть разные. Можно оговорить в договоре, что при выполнении каких-либо работ представитель Совета МКД может присутствовать и осуществлять визуальный контроль, что он может знакомиться с технической документацией, где отражается, что для дома сделано, в каком состоянии дом находится. А вот с документарными проверками, на мой взгляд, нельзя преувеличивать доступ – это ограниченные случаи должны быть. То есть, собственники не могут контролировать бухгалтерскую документацию УК: это чрезмерное вмешательство в дела юридического лица.
Татьяна Вепрецкая: когда собственники начинают вмешиваться в деятельность управляющих компаний, которые, быть может, сэкономили деньги для их домов, и требовать бухгалтерские документы и возврат денег, к чему это приводит. К тому, что управляющей компании становится вообще не интересно работать с этим домом и искать выгоды конкретно для этого дома. Но это очень хороший опыт, если собственники договариваются с УК, что они совместно контролируют подрядные организации, и результат дает колоссальный, когда собственники принимают свое решение по качеству и объему работ, и совет МКД выносит вердикт правильности работ самого подрядчика в доме. Мы знаем факты, когда УК нанимали высококвалифицированных подрядчиков, но сотрудники подрядной организации вели себя в доме неправильно, неадекватно, и это не понравилось собственникам. Об этом тоже надо говорить. Это тоже контроль и взаимодействие, которые дают огромный положительный результат.
Ирина Генцлер: еще хочу сказать, что все деньги, которые люди заплатили на счет УК – это больше не деньги собственников. Они стали деньгами УК. Нет отдельных счетов. У нас сегодня законодательство построено так, что нет отдельного счета для дома. Только с капремонтом стало возможно позволить себе такую роскошь. Поэтому давайте смотреть с позиции рыночной: договорились сделать что-то, договорились на определенную цену – не надо спрашивать, была ли экономия. Речь должна идти именно о контроле за объемом выполненных работ. А что касается документарных проверок, я думаю, что у собственников есть основания для такого контроля лишь в тех случаях, если на собрании принято решение, что какая-то часть общего имущества отдается в пользование третьему лицу. Договор об этом заключает управляющая организация, собственники ее уполномочили, и средствам от аренды некуда деваться по договору – они придут на счет управляющей организации. Но фактически это деньги собственников. И вот здесь уже нужно контролировать. Если собственники решили сдавать имущество в аренду, попросите УК показать договор аренды, который был заключен, и проверьте, соответствует ли он тому решению, которое собственники принимали. Поступает ли плата, в каком размере, и куда собственники могут направить их деньги, на выполнение каких работ. Вот это такая узкая область, когда собственники вправе очень многое именно потребовать.
Татьяна Вепрецкая: я еще напомню, что часто в многоквартирном доме сдаются крыши, сдаются коммуникации. Так вот, когда Совет МКД или УК идет на это, обратите внимание, какой вред вашему имуществу будет нанесен в результате действий данных компаний. Это тоже важно. Мы получаем доход от этого имущества, но в то же время мы портим это имущество в ходе эксплуатации. Если происходит урон, то компании-арендаторы обязательно должны нести затраты на восстановление имущества, и договора должны это содержать.
Состав Совета и финансовый вопрос
Ирина Генцлер: у нас законодательство дает такие возможности, как говорится в статье 161.1 Жилищного кодекса, что Совет дома или общее собрание могут создать специальные комиссии собственников помещений для того, чтобы решать различные вопросы. Кроме комиссий у нас могут быть еще просто люди, которые входят в актив – те группы, которые, например распространяют информацию, помогают проводить опросы, помогают проводить голосование в форме заочного голосования. На самом деле, чем шире используется потенциал собственников помещений, которые живут в доме, их профессиональные качества, тем в большей степени собственники готовы участвовать в управлении и реально влиять на какие-то решения. И если удается объединить людей со строительным образованием в техническую комиссию, людей с финансовым образованием в комиссию финансовую, а еще тех, кто занимается информационной работой, озеленением и так далее – если это сделать, то это будет огромный потенциал для развития самого Совета. У нас появятся люди, которые могут при переизбрании Совета войти в новый его состав, то есть некая сменяемость. И очень важно, что таким образом мы предотвращаем ситуацию, когда на одного человека – председателя Совета, ложится колоссальная нагрузка. Когда у него не хватает квалификации, каких-то профессиональных знаний, а он несет роли за всех. Максимальная роль деятеля Совета в том, чтобы максимальное количество собственников были задействованы в жизни дома. И если Совет умеет построить таким образом работу, то следующим своим шагом дом сможет создать ТСЖ и стать уже юридически оформленным коллективом собственников с гораздо большими возможностями.
Относительно финансового обеспечения деятельности Советов встречаются самые разные взгляды. От взглядов «еще чего, они еще и хотят, чтобы им платили!» до выраженного желания собственников: «мы видим насколько большую работу они делают». Проблема в том, что у нас сегодня просто нет законодательного механизма для выплаты этого вознаграждения. Такое желание может быть вполне объективно и правомерно со стороны собственников, но нужно просто искать специальный законодательный механизм для этого, а также для выплаты вознаграждений тем, кто много времени тратит на информационную работу, по подготовке общих собраний в доме – не стоит ожидать, что все это должна выполнять управляющая организация в счет платы за содержания жилья. Поэтому очень много еще вопросов, которые остаются в не совсем решенном состоянии.
Татьяна Вепрецкая: по финансированию работы Совета МКД. Да, механизм трудный. Но когда идет осознанная работа Совета МКД и когда все собственники понимают, что люди тратят много энергии, отнимают время от своей основной работы и теряют в том числе свои доходы, то принимаются решения, когда вознаграждение включается в смету расходов. Что данная строка должна учитывать. Во-первых, вознаграждение тем лицам, которые работают на благо вашего дома. Второе – конечно, обязательно налоги. И в том числе, если такая строчка появляется, налоговым агентом становится у нас управляющая компания. Тем самым тоже решается вопрос налогообложения представителя Совета дома – это тоже очень важный фактор. Следующее. Дома бывают разные, и где-то Советы жилого дома даже снимают помещения для себя. Данная затрата также может лечь в эту строчку, и она себя оправдывает, так как Совет МКД является неким фильтром, буфером общения между всеми жителями дома. Важно понимать, с какой целью платят совету МКД. Да, есть дома, которые не считают это важным. Это значит, что Совет МКД пока еще не готов восприниматься как серьезный орган управления.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются представители советов МКД – это низкая узнаваемость в доме. И с этой целью прорабатывается, как создать условия для вхождения в дом председателя, членов Совета. Допустим в Екатеринбурге УК «Стандарт» — это клиентоориентированная УК, по просьбе своих же жителей выписала удостоверения председателю Совета дома и членам Совета. Там стоят печати, там официально все оформлено, выдача этих удостоверений происходила публично, все опубликовано на сайте, что эти люди представляют интересы дома, и жильцы стали меньше бояться пускать их к себе для разговора.
Ирина Генцлер: я бы хотела сказать об опыте в городе Чебоксары. Понимая, что полномочия Совета дома не столько для того, чтобы его участников узнавали жильцы, сколько для того, чтобы УК и ресурсные организации признавали их как полномочных представителей, администрации районов сами начали выдавать им удостоверения. Мне кажется, эта практика, когда на основании протоколов общих собраний именно администрация выдает удостоверения, чуть более правильная. Чем получать удостоверения от УК, которую участники Совета должны контролировать в конце концов.
