«Капитальный ремонт по-новому» – так звучала тема онлайн-семинара, проведенного недавно НП «ЖКХ Контроль». На вопросы о хитростях введенной системы отвечали Оксана Демченко – директор департамента ЖКХ Минстроя РФ и Евгений Костюхин – директор экспертно-аналитического департамента Фонда ЖКХ.
Чтобы не повторяться много раз об одном, спикеры разделили присланные от жителей вопросы по темам и затем давали подробные ответы. А еще озвучивали прогнозы, какие изменения в Жилищном Кодексе могут ждать нас впереди. Предлагаем ознакомиться с пояснениями экспертов.
1. Законны ли действия регионального оператора, утверждающего актуализированные программы капремонта без актов технического состояния многоквартирных домов?
Оксана Демченко: — Вообще у нас порядок реализации программ капремонта устанавливается в законах субъектов РФ. Для того, чтобы оценить законность действий регионального оператора, в этом случае необходимо обратиться к закону субъекта РФ и к тому порядку актуализации региональных программ капитального ремонта, который установлен в этом законе. Если к полномочиям регионального оператора отнесены функции по актуализации региональных программ и при этом не требуется наличие какого-либо акта, то эта работа так и будет осуществляться. Но что хочу подчеркнуть: у нас региональные программы капитального ремонта утверждаются нормативным правовым актом субъекта РФ, но НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не решением регионального оператора. Поэтому если именно об этом речь идет, то конечно такие действия не могут быть признаны законными, потому что региональный оператор программ капремонта не утверждает. Он может участвовать в их подготовке, в экспертизе, в формировании – но утверждать должен субъект своим нормативно-правовым актом.
2. У меня есть охранное обязательство, где говорится, что дом, в котором я живу – памятник архитектуры. Правда ли, что памятники идут по отдельной программе и жильцы не платят взносы на капитальный ремонт?
О.Демченко: — Нет, у вас неверная информация. В региональную программу капитального ремонта включаются все многоквартирные дома, за исключением определенных в законодательстве случаев – это статья 168-я. Она дает исчерпывающий перечень оснований или домов, которые не включаются в программу. Однозначно не включаются дома, которые признаны аварийными. Потом, может быть ситуация, если ремонт в этом доме является очень дорогостоящим — такие дома по решению субъекта тоже не включаются в программу капремонта, но при этом субъекты должны в течение 6 месяцев принять решение о дальнейшей их судьбе. И еще у нас могут не включаться дома, в которых менее трех квартир находится.
Кстати, мы подготовили изменения в Жилищный Кодекс, в соответствии с которыми даем возможность не включать в региональные программы капитального ремонта те дома, в отношении которых уже приняты решения о сносе или реконструкции этих домов в рамках реализации проектов по застроенным территориям. То есть, эти дома не являются аварийными – но с учетом того, что субъект или муниципалитет уже приняли решение что территория, на которой располагается дом, будет иначе развиваться и будет вестись иная застройка, то такие дома тоже могут по решению субъекта не включаться в региональную программу капремонта. Предполагается, что они все равно будут снесены. И мы полагаем, что нет в таких случаях оснований, чтобы обязывать собственников платить взносы, и потом эти взносы обратно возвращать.
3. Мы выбрали спецсчет на капремонт, собственником счета является региональный оператор. Дом на непосредственном управлении. Обязательно ли заключение договора между регоператором и собственниками для внесения взносов, и как предоставляются платежные документы при таком способе управления?
О.Демченко: — Хочу отметить что в рамках действующего законодательства заключение договора между собственниками и региональным оператором осуществляется только в том случае, когда собственники формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. В вашем случае, насколько я понимаю, вы формируете фонд капитального ремонта на специальном счете. Это означает, что для вас заключение договора не является обязательным. Хотя вы можете с региональным оператором переговорить, может быть по желанию такой договор заключить. Но я хочу подчеркнуть, что региональный оператор, являясь владельцем специального счета, никакими обязанностями по организации и проведению капитального ремонта не обладает по отношению к собственникам. Они сами эти вопросы все решают. В том числе сами они решают вопрос, как выставляется платежный документ. Здесь будет действовать общее правило: выставление платежных документов будет осуществляться в порядке, установленном для документов на оплату жилищно-коммунальных услуг.
4. Мы выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете, при этом владельцем счета избрана управляющая организация. Но до сих пор квитанции не выставляются. Будут ли жителям начисляться проценты за неуплату?
О.Демченко: — На наш взгляд — нет. Если квитанция не выставлялась, основания для начислений процентов за неуплату нет, поскольку у вас фактически не наступила обязанность оплачивать этот счет, если вам никто его не предъявил.
Евгений Костюхин: — К нам часто обращаются с этим вопросом и имеет смысл обратиться прямо в регион, где это происходит, потому что ситуация задержки оплаты счетов иногда вызвана техническими проблемами со стороны регионального оператора. В принципе, на практике регионы дают разъяснения, что если собственники не получили квитанции, то вины в том, что они не оплатили своевременно, у них не возникает. Поэтому настаивать на взимании штрафа никто не планирует. Однако если беспокойство есть, имеет смысл обратиться за разъяснением.
5. Собственники многоквартирного дома сформировали фонд капремонта на спецсчете у регионального оператора, а затем приняли решение платить взносы, превышающие минимальный взнос, чтобы провести ремонт раньше срока. Собственники в дальнейшем, когда накопят необходимую сумму, хотят приостановить выплату средств на превышающую сумму взносов, ранее перечисленных ими на спецсчет. Возможно ли это?
О.Демченко. — Здесь вопросов несколько. Первый вопрос: можно ли принять это решение и провести ремонт досрочно, раньше чем установлено региональной программой капремонта? Конечно да. У нас согласно Жилищному Кодексу собственники могут в любой момент принять решение о проведении капитального ремонта, в особенности здесь речь идет о спецсчете. Тем более, когда вы приняли решение об уплате взносов в повышенном размере – вы собираетесь на общее собрание, принимаете решение о проведении капитального ремонта, определяете какой это ремонт, его условия. В том числе желательно сразу определить, каким образом отбирается подрядчик у вас для такого капитального ремонта. То есть, все эти вопросы вы вправе решать самостоятельно.
Вторая часть вопроса о проведении так называемого «зачета» ранее проведенного ремонта в счет будущих платежей. Хочу сказать, что в настоящее время такой «зачет» у нас возможен только в том случае, если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора. У нас есть соответствующая норма, которая позволяет это делать. Я видела среди поступивших вопросов, не планируется ли внесение изменений в законодательство, которые предоставляют возможность зачета в том числе по специальным счетам. Коллеги, ну, наверное можно подумать на эту тему. Единственное, что напомню, что у нас применительно к специальным счетам есть некий иной способ: способ обновить платежи, когда у вас накоплена определенная сумма, чтобы у вас эти средства не обесценивались. Но для этого нужно, чтобы в субъекте РФ было принято соответствующее решение и был определен размер фонда капитального ремонта, при достижении которого вы имеете право приостановить уплату этих взносов. Надо посмотреть законодательство субъекта и найти там эту возможность, если она была установлена. Потому что по усмотрению субъекта такое, как правило, делается.
Е.Костюхин: — Для спецсчетов зачета действительно нет, для спецсчетов работает механизм приостановления в случае, если его установил субъект. И некоторые субъекты такой механизм установили. В случае, если в регионе этого нет, то думаю, что имеет смысл обращаться к органам власти с необходимостью принятия такого нормативного акта, потому что в принципе это формирует экономику проведения капитального ремонта. Эта ситуация специально предусмотрена на тот случай, если дом находится в нормальном состоянии, чтобы бессмысленное накопительство не производилось.
О.Демченко: — Я хочу сказать, что когда мы в 2013 году участвовали в подготовке законов для отдельных субъектов, то многие субъекты откладывали этот вопрос на 2-3 года, так как не было понимания, какова должна быть сумма. Поэтому многие субъекты, я думаю, вернутся в ближайшее время к этому вопросу.
6. Законны ли действия регионального оператора, который не перечисляет в 10-дневный срок остатки денежных средств со специальных счетов жилых домов многодомового ТСЖ, открытых в мае 14 года на имя регоператора, на специальные счета этих домов, открытые после 1 сентября на имя многодомового ТСЖ? (авторы вопроса собираются обращаться в ГЖИ с просьбой провести проверку)
О.Демченко: — Скажем так. Жилищный кодекс не предусматривает возможности или необходимости осуществления проверки при обращении жителей или ТСЖ о перечислении средств со своего счета на спецсчет, открытый для многоквартирного дома. Поэтому формально конечно нельзя сказать, что действия регионального оператора законны с точки зрения Жилищного Кодекса, а вместе с тем, наверное, думаю что будет в интересах жителей, если ГЖИ параллельно с региональным оператором по перечислению средств проверит законность создания такого ТСЖ. Поскольку если выявится ситуация, когда многодомовое ТСЖ является незаконным, то потом впоследствии у таких собственников могут возникнуть серьезные проблемы с определением нового владельца специального счета, опять с перечислениями средств на этот специальный счет. Поэтому в данном случае я посоветовала бы членам ТСЖ не препятствовать такой проверке, а все-таки чтобы ГЖИ соответствующего региона провела проверку о законности данного ТСЖ для большего спокойствия собственников в данном доме. Хотя еще раз подчеркиваю, что действующее законодательство не предусматривает в данном случае для регионального оператора какие-либо основания для отказа в перечислении или нарушения сроков перечисления вот этих средств. Если есть представленные документы, если есть протокол об определении нового владельца специального счета, то такие средства должны быть перечислены в установленный законом срок.
7 . Вопросы, связанные с полномочиями собственников по участию в контроле за проведенным ремонтом.
О.Демченко: — Хочу сказать, что у нас этот вопрос решается в зависимости от того, как вы формируете свой фонд капительного ремонта: на специальном счете или на счете регоператора. То есть, если вы формируете фонд на спецсчете, то все вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта, с участием ваших представителей в контроле хода ремонта, в приемке работ по итогам – это все решаете вы как собственники самостоятельно. Здесь вы можете любые на ваш взгляд необходимые действия предусмотреть, уполномочить своего представителя – это может быть либо собственник, который проживает в доме, либо какая-то организация специализированная, которая способна оценить качество ремонта – эти вопросы вы решаете сами и настоятельно рекомендуем вам решать их на своих общих собраниях и обязательно определять такого представителя. Не отдавайте все на откуп подрядной организации или управляющей компании. Направляйте представителей совета многоквартирных домов в эти комиссии, участвуйте в приемке в обязательном порядке. Здесь у собственников на спецсчетах абсолютная свобода,вы имеете право любые формы и методы контроля предусмотреть и включить их в условия договора, заключаемого с подрядной организацией.
Теперь что касается фондов капремонта, формируемых на счетах регионального оператора. Здесь вопрос таким образом решается: здесь собственники тоже вправе уполномочить и дать своего представителя на участие в приемке и в контроле за качеством работ, но для этого обязательно нужно решение общего собрания. У нас особенность организации капремонта в таких домах, которые находятся в котле и управляются по сути регоператором с точки зрения капремонта в том, что здесь тоже проводится ремонт на основании решения общего собрания. Но если вы в установленный срок этого решения не приняли и не ответили на те предложения, которые вам сделал регоператор в рамках 189-й статьи Жилищного Кодекса, то тогда решение принимается органом местного самоуправления, и дальше регоператор действует самостоятельно. Вот тогда у вас конечно сужаются возможности для участия, потому что по сути у вас нет решения, принятого на общем собрании, где вы как раз и можете направить своего представителя для участия в контроле за ходом и качеством проводимых работ. Но опять же здесь ЖК РФ предполагает такой несколько механизм защитный, что в обязательном порядке акты оказанных услуг или проведенных работ согласуются с органами местного самоуправления. Есть такой защитный механизм, но конечно если вы как собственники решение не приняли, то может быть для вас этот механизм будет и не особо интересен. Поэтому призываем собственников быть активными в обязательном порядке.
Е.Костюхин: я хотел бы привлечь внимание к практике, которая существует по приемке работ по капитальному ремонту. Этой практике много лет и она на самом деле чудом не является. Основной проблемой для жителей является то, что они не проводят подготовительную работу. Потому что если жители общим собранием не назначат своего представителя, то им и региональному оператору, и подрядчику, и представителю управляющей компании непонятно, с кем иметь дело. Просто с жителем? А выражает ли он мнение остальных жителей? Человека обязательно нужно готовить. Ничего сверхъестественного в этом нет. Даже фонд по своим программам капитального ремонта одно время требование об обязательном участии собственников выдвигал, и собирал эти нормативные акты. То есть, от жителей требуется подготовка. Нужно понимать: должно быть оформлено вот это вот решение, и если жители уполномочили своего представителя, то будут включаться другие механизмы. Иначе непонятно, кто со стороны собственника выступает и насколько он уполномочен. Именно поэтому получается, что в случае отсутствия представителя собственников таким представителем выступает муниципалитет, что на него тоже нагрузку создает. Поэтому рекомендуется жителям вот эту подготовительную работу обязательно вести.
8. Вопросы, связанные с полномочиями и компетенцией владельцев специального счета (особенно с учетом того, что с 1 января 2015 года у нас в качестве такового может быть выбрана и управляющая организация).
О.Демченко: — Небольшой экскурс. У нас с вами функции владельца специального счета четко прописаны в Жилищном Кодексе. И у него нет никаких законодательно установленных функций по выставлению вам платежных документов, по организации проведения капитального ремонта – этого нет. Вот у него четко прописанная функция в Жилищном Кодексе: открыть специальный счет и вести учет по сути по этому специальному счету. Дальше все вопросы должны решаться самими собственниками. О платежных документах мы с вами говорили: действует общий порядок выставления квитанций за жилищно-коммунальные услуги, и следовательно то лицо, которое у вас осуществляет выставление платежных документов, должно вам предоставлять платежный документ, включив туда взнос на капитальный ремонт. В том чисел ведение претензионной работы: если у вас управляющая организация – а у нас взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы за жилое помещение, то эта организация ведет работу по взысканию взносов на капитальный ремонт, ведет претензионную работу. С точки зрения отбора подрядной организации тут уже надо решать, как говорится, полюбовно, потому что в этом смысле у организации-владельца специального счета нет обязанности искать вам подрядную организацию, заключать с ней договор, контролировать проведение капитального ремонта – это не вытекает из ее функций по управлению многоквартирным домом. Это решение должны принять вы как собственники. И по сути, если управляющая организация готова на себя эту функцию взять, то пожалуйста – она может взять. Но обязать ее к этому нет законодательных оснований.
Е.Костюхин: — Еще очень часто звучит вопрос, почему такая большая разница для тех, кто на специальном счете, и для тех, кто накапливается на счет регоператора. Мне кажется очень важным понимать разницу между этими двумя механизмами. Давайте посмотрим на то, как происходит капитальный ремонт при перечислении средств на счет регоператора, то есть не на специальный счет. У нас Жилищный Кодекс на регоператора накладывает в этой связи очень большое количество обязательств. Он должен это организовывать в соответствии с планом, он за это отвечает, в том числе он обязан давать предложения жителям и с ними согласовывать. И только если жители не смогли договориться, он начинает выполнять свои обязанности сам, в том числе согласовывая свои действия с муниципалитетом. Дело в том, что в случае перечисления денег регоператору он имеет возможность использовать их для других домов – то есть здесь работает та система взаимопомощи – котел общий это называется.
И давайте посмотрим, что у нас происходит со спецсчетом. По сути жители, принимая решение формировать фонд капитального ремонта на спецсчете, запрещают регоператору доступ к этим средствам. Раз они запретили этим решением доступ регоператору к средствам, они приняли на себя ответственность принимать решения самостоятельно и о привлечении подрядчика, и о видах работ, и о порядке расходования средств, и о порядке приемки, об участии в этих работах. И если мы посмотрим текст Жилищного Кодекса, то суть взаимодействия контролирующих органов с владельцами специального счета – они просто проверяют, есть ли дисциплина, проводят ли они в срок необходимые работы. Но никаких других полномочий по наличию каких-то обязательств и обязательных предписаний они не выдают. Только если в отношении тех, кто выбрал специальный счет, констатировано, что они вот это решение о формировании спецсчета не выполняют – то есть, например, средства не поступают, тогда в отношении них должно быть принято решение, что они переходят на счет регионального оператора. Вот следует быть внимательным именно к этой самостоятельности и нужно быть к ней готовым. Если жители не смогут с ней справиться, то они перейдут в котел. Такое решение по ЖК должно быть принято муниципальным органом и реализовано, то есть платежку начнет выставлять региональный оператор.
10. Вопросы, связанные с формированием региональных программ капремонта.
О.Демченко: — Есть вопрос из Забайкальского края, связанный с тем, что в краевой программе ремонта срок стоит 2014-2043 годы. Это конечно да, на наш взгляд недопустимо, и действительно есть ряд таких субъектов, которые таким образом определили срок проведения капитального ремонта. У нас еще есть пример Московской области – программа вот такая же, до 2043 года. Мы уже неоднократно и в рамках работы с субъектами говорили, что по сути формально это не является нарушением закона, но если неформально – то было совершено действие, которое привело к некой дискредитации этой программы. Потому что у людей возникает совершенно обоснованное негодование, почему они не могу понять, когда их дом будет отремонтирован – и это естественно вызывает социальное возмущение. Хочу сказать, что многие субъекты осознали свои ошибки и сейчас ведут работу по исправлению своих программ. Но в рамках подготовки изменений в Жилищный Кодекс мы сейчас подготовили изменения, которые по сути запрещают подобного рода действия и ограничивают период, когда можно поставить проведение капитального ремонта, тремя годами. И мы планируем принятие этих изменений в ближайшее время. Тем субъектам, которые допустили указание длительных периодов, нужно будет в ближайшие год-полтора провести актуализацию всех своих принятых программ и поставить нормальные понятные для людей сроки проведения капитального ремонта.
И еще такой момент здесь важный. Если вдруг к вам пришла квитанция на оплату капитального ремонта а ваш дом отсутствует в программе, по сути это является действием незаконным, потому что обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт у вас возникает только при условии, если дом включен в программу. Обязательно в таком случае обращайтесь в субъект — в каждом субъекте есть орган, отвечающий за реализацию программ капитального ремонта: либо какое-то специальное министерство строительства и ЖКХ, либо департамент, управление. Обязательно в таких случаях вы должны субъект проинформировать, чтобы ваш дом был включен в программу. Кстати программа подлежит актуализации не реже, чем раз в год, но некоторые регионы планируют делать это чаще. В том числе это связано с необходимостью включения в программу новостроек — домов которые только введены в эксплуатацию.
11. Обязаны ли жильцы платить взносы на капремонт, если дом совсем новый?
О.Демченко: — С точки зрения Жилищного Кодекса и действующей сейчас нормы вы обязаны платить. Если дом вошел в региональную программу, то по истечении 6 месяцев, если субъект не установил иной срок, у вас возникает обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт. Но опять же с связи с возникающими вопросами в этой части мы подготовили изменения, пока не знаем примут их или нет, чтобы для новостроек устраивать своеобразные каникулы от взносов на капитальный ремонт – то есть освобождать их от оплаты в течение определенного периода. Мы планируем это полномочие отдать субъектам, чтобы они сами решали, давать каникулы или не давать. И предельный срок, на который мы планируем разрешить каникулы – не более 5 лет. То есть освободить жителей новостроек от уплаты можно будет не более чем на 5 лет.
Фото: yandex.net
