Существуют требования, которые управляющие компании должны выполнять независимо от содержания договоров с собственниками – о так называемых «Стандартах управления многоквартирным домом» в ходе онлайн-семинара рассказал Дмитрий Павлович Гордеев — ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города». Все эти стандарты прописаны в постановлении правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 года, на котором эксперт и остановился подробно. Как он подчеркнул, все перечисленные требования предъявляются к управляющим организациям независимо от того, что в договоре написано, а что нет.
С полным текстом документа можно ознакомиться, например, на информационно-правовом портале «Гарант» по этой ссылке. Далее – стенограмма пояснений Дмитрия Гордеева.
«Стандарт 4Б – сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях – собственно, это легализация обязанности УК иметь информацию о собственниках и нанимателях, которым УК в силу закона должна начислять плату за жилищно-коммунальные услуги. Несмотря на то, что орган муниципального образования как и орган местного самоуправления является таким же собственником помещения, как и гражданин, установлено: УК начисляет плату нанимателям и принимает плату с нанимателей. Это абсолютно не нивелирует обязательства собственника – муниципального образования, от лица которого действует орган местного самоуправления. Недавно в «Фейсбуке» я делал пост, в котором объяснил, что если например наниматель по договору социального найма не вносит плату за содержание и ремонт, то управляющая организация не просто не должна, а просто не имеет права тратить какие-либо средства на борьбу с этим нанимателем. Управляющая организация должна предъявлять требования только к органу местного самоуправления, который представляет собственника, а собственником является все муниципальное образование.
Стандарт 4В – подготовка предложений по вопросу содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения на общем собрании. В том числе там идет некий алгоритм, как даются эти предложения. У управляющих организаций есть такой стереотип, что собственники помещений ничего не знают и ничего не хотят, проявляют периодические вспышки недовольства на тему «мы знаем сами, как управлять многоквартирными домами». Поэтому надо знать свое место и не забывать, что хозяевами дома являются все-таки собственники помещений. Они вправе принимать решения, кто будет управлять многоквартирным домом и на каких условиях, как бы это ни нравилось управляющей компании. Но им надо предлагать правильные вещи, и собственники помещений по ЖК РФ имеют право принимать какие-то решения — или не принимать. Эти действия по принятию могут быть верными и неверными, но право такое у них есть. Если управляющая организация предлагает какое-то правильное решение, а собственники не принимают, предлагает провести какую-то работу, а собственники отказываются – значит, ответственность за это должны понести собственники помещений. Здесь, к сожалению, есть большая дистанция с практикой: сложился тренд, что УК всегда во всем виноваты, а собственники — это всегда слабая сторона и всегда потерпевшие. Конечно, если в ходе проверки, которую осуществляют органы Государственного жилищного надзора выявляется, что управляющая организация сделала все, чтобы предложить собственникам выполнение какой-то действительно необходимой работы, предложила соответствующее повышение платы, а собственники не приняли этого предложения, даже обсуждать может быть не стали, то нет вины УК, что какая-то работа не выполнена В таком случае привлекать ее к ответственности по КоАП РФ просто невозможно. Практика конечно идет по-другому, часто жилинспекторы и большие начальники просто-напросто считают, что надо кого-то привлечь. А «кого-то» – это естественно попадается под руку управляющая компания.
Стандарт Г – это организация проведения общего собрания как собственников помещений, так и членов ТСЖ. Этот стандарт факультативный, сегодня он действует. Если собственники помещений хотят, чтобы управляющая организация организовывала общее собрание, надо включить в договор обязательство об этом, процедуру требования. Ну например, надо как минимум указать: по требованию любого собственника помещения управляющая организация должна проводить собрание. Или, например, проводить только те собрания, которые одобрит совет дома. Если не сделать оговорку о совете дома, хотя ее нет в общем-то в 416-м постановлении, то ситуация будет такая, что в 80-квартирной пятиэтажке если 20 квартир решат провести по одному собранию по разным вопросам, то это будет 20 собраний, соответственно и затраты будут на 20 собраний. Я думаю, что это не совсем логично. Но тем не менее, поскольку собственникам трудно сами организовать собрание – нужно и правильно документы подготовить, и провести оповещение, конечно этот пункт собственникам нужно использовать. А управляющим организациям нужно предлагать свои услуги и ограничить перечень, например: за счет средств, которые вносят собственники помещений, УК может провести и организовать два или три собрания в году – здесь УК должна учитывать, какой у нее есть лимит в пределах платы за содержание и ремонт, чтобы провести собрание. И собственникам будет удобно, если это дело завязать на совет многоквартирного дома, тогда я думаю получатся нормальные взаимоприемлемые условия.
Стандарт 4Д – организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ. Если вы посмотрите вот этот стандарт Д, там просто правительство в меру своего понимания изложило определенный алгоритм, что должна делать управляющая компания, вплоть до того, каких она должна иметь работников и ставить им задачи, как контролировать подрядчиков. Прописные вещи, которые все знают – но сейчас этот стандарт приобрел именно статус стандарта, а не просто устоявшейся практики.
Стандарт 4Е – взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления. В чем заключаются обязанности управляющей организации по выполнению этого стандарта, сказать трудно. Скорее всего в том, чтобы не «посылать далеко» органы власти, а действительно взаимодействовать с ними – вот как я могу в шутливой форме прокомментировать этот стандарт.
Стандарт 4Ж – организация и осуществление расчетов. Очень важный стандарт. Какую главную мысль я вам из него хотел бы подчеркнуть: что за расчеты перед собственниками помещений в многоквартирном доме по договору управления отвечает УК. Это ее обязанность как первичного лица. Будет она привлекать расчетные центры или не будет – это решение УК. Ни одно лицо в РФ – ни губернатор, ни глава города не могут приказать в регионе или в своем городе осуществлять расчеты у расчетного центра такого-то. Это фактически выходит за пределы и жилищного законодательства, и антимонопольного законодательства, это обязанность управляющей организации. И соответственно, очень непростой вопрос – а кто владеет базой данных о собственниках? А кто отвечает за то, что РКЦ, например, не учло сообщение о показаниях счетчиков и начислило неправильно? За все это отвечает управляющая организация согласно стандарту. А потом уже она в свою очередь будет разбираться с соответствующим расчетным центром.
Стандарт 4З – обеспечение возможности контроля. Есть существенное условие в 3-й части статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, что в договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля, а здесь просто требование – что вообще деятельность управляющей организации должна быть построена таким образом, чтобы собственники помещений имели возможность контролировать работу своей управляющей организации по двум вопросам. Первый вопрос: нам предложили услуги новой УК, я спросил, а можно вот эта УК, которую мы возможно вместо вас выберем, пойдет посмотрит лифтовое хозяйство, приборы учета и так далее? Получил в мягкой форме, но резкий отказ. А второе: когда мы сказали, что хотим посмотреть подвальные помещения и технический этаж, который находится выше самого верхнего этажа, то услышали ответ «вы вообще не имеет права туда заходить». Подтекст какой: управляющая организация всячески препятствует контролю. Ей не нужен контроль. Ей нужно, чтобы собственники просто-напросто платили и ничего не знали. Если не выполнено требование и в договоре невнятно написаны слова о контроле и не выполняется вот этот стандарт, то просто-напросто чинятся препятствия. Жилинспекция может прийти и за невыполнение вот этого стандарта наказать управляющую организацию – дать предписание и так далее. Что, например, я и устрою. Напишу письмо в УК как председатель совета дома: «прошу обеспечить осмотр всех технических помещений в доме управляющей компании ООО». Подожду месяц, протяну резину, они ровно через месяц дадут мне отрицательный ответ – я его переправляю в Жилинспекцию со словами, что не выполняется стандарт, установленный 416-м постановлением. Потому что это наш дом, это наше право как собственников, и мы естественно не должны спрашивать, а «можно ли нам». Если есть вопросы, связанные с техникой безопасности, пусть управляющая организация эти все вопросы обеспечит – но не отказывая».
Услуги и работы УК вне зависимости от договора
В ходе онлайн-семинара Дмитрий Гордеев рассказал также о постановлении правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года, которое утверждает минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Опять-таки – вне зависимости от условий договора. Как отметил эксперт, минимальный перечень и правила, утвержденные этим постановлением, применяются к отношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом, а также договоров подряда, возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления. Далее – стенограмма.
«То есть, если что-то было до вступления в силу этого постановления – это не считается нарушением. Но после вступления в силу 290-го постановления это уже является нарушением независимо от содержания договора управления многоквартирным домом.
Вот посмотрите. Структура минимального перечня такова, что устанавливаются различные требования в отношении различных элементов общего имущества. То есть, там есть сначала фундамент, потом несущие конструкции, потом кровля, потом земельный участок и так далее. Разберем, например четвертый пункт: «Работы выполняются в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий в многоквартирном доме». Перекрытия – это или плиты, или бетонные конструкции в монолитных домах, на которых лежит кафель, паркет и так далее, а снизу кто-то прикручивает люстру. А покрытие – это, собственно говоря, кафельная плитка, полы. Практически во всем доме в отношении перекрытий и покрытий управляющая организация обязана выявлять нарушения и проверять условия эксплуатации – то, как собственники, наниматели и так далее пользуются вот этими элементами, перекрытиями и покрытиями. Ну например, кто-то в доме с деревянными перекрытиями установил джакузи, в которое наливается огромное количество воды. Эта эксплуатация создает определенную опасность и управляющая организация обязана это выявлять во всех помещениях. Независимо от того, что у нас жилище неприкосновенно по Конституции, кто-то может быть в отъезде, кто-то вообще может не живет в этом жилом помещении – это обязанность управляющей организации.
Далее. Выявление несанкционированных изменений конструктивного решения. Иногда бывают случаи в практике, когда жильцы у управляющей организации согласовывают переустройство планировки. Вот если мы посмотрим главу 4 Жилищного Кодекса, там предусмотрена процедура согласования переустройства и планировки: это согласование делают органы местного самоуправления, заявителем является заинтересованное лицо – собственник или наниматель в отдельных случаях, но про управляющую организацию в главе 4 Жилищного кодекса про устройство перепланировки нет ни слова. То есть, согласовывать с УК не требуется – но по Жилищному Кодексу у управляющей организации появляется обязанность выявлять несанкционированные изменения конструктивного решения. Если вы как управляющий понимаете, что кто-то где-то сделал какой-то проем, или наоборот заложил что-то, у вас есть полномочия и обязанность это выявить – санкционированно ли это, соответствует ли главе 4 Жилищного Кодекса или не соответствует.
Дальше. «Выявление прогибов, трещин и колебаний». Скупые слова. Что-то здесь надо выявлять визуально может быть, что-то инструментально. Короткий очень пункт – но как много обязательств вытекает для управляющей организации. Проверка состояния утеплителя, гидроизоляции, звукоизоляции, адгезии отделочных слоев перекрытия, покрытия… Нужно следить, чтобы все это было в нормативном состоянии. Но обратите внимание на последние три строчки, что делается при выявлении повреждений. Разработка плана восстановительных работ – это если многоэтапная какая-то работа, и чтобы по технологии понимать, как проводить работу по устранению недостатков. И если придет жилинспектор, а я буду на каком-то этапе и покажу ему план, то он ничего не сделает, так как есть несколько технологических этапов и их последовательность. Далее – проведение восстановительных работ. Здесь не пишется конкретно, что надо делать, потому что будет очень много всяких условий «если это – значит то», «если другое – значит то». Строительное образование, наверное, нужно иметь, чтобы четко понимать, что нужно сделать, чтобы устранить недостатки и по прогибам, трещинам колебаниям, и по состоянию утеплителя и гидроизоляции и так далее. Или практику знать современную – все способы, методы и материалы, чтобы устранить эти недостатки. Но вот эти три слова – «проведение восстановительных работ», это фактически приказ. Сделал осмотр, выявил, записал это все в акте отразил – теперь ты обязан все это восстановить, иначе будет этот пункт не выполнен.
Другой пример. «Работа выполняется в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов». При выявлении нарушений, приводящих к протечкам – «незамедлительное устранение», говорится в документе. Что такое «незамедлительное»? Как быстро надо устранять протечки? Ну слово «незамедлительно» как бы смешно ни звучало, значит, что я например – главный инженер управляющей организации, иду осматривать, а за мной идет бригада. Я подхожу, вижу протечку – все, ребята, приступайте! Вот прямо сразу, понимаете. Если я начну работы через день, это уже будет не «незамедлительно». То есть требования достаточно жесткие, но тем не менее надо их понимать. В остальных случаях кроме протечек – при необходимости разработка плана восстановительных работ и проведение восстановительных работ. Опять-таки формулировка та же самая. Хотя хитро написано – «при выявлении». То есть выявил – составляешь план работ и так далее, а ведь может быть и не выявлено…
Что надо делать по итогам осмотров, разные есть вариации. Ну во–первых, это составление акта. То есть, управляющая организация находится в таких условиях, что проигнорировать эти осмотры будет достаточно сложно. К примеру, приходит жилинспектор и видит какое-то нарушение. И он говорит: «покажите акт осмотра». Управляющая организация говорит: «акта нет». Жилинспектор сразу говорит: «Значит вы осмотр не проводили». Вторая ситуация: акт показывается, там выявлено нарушение, а работ по устранению нет – опять управляющая организация виновата. То есть, правильно состояние, когда выявлено нарушение, составлен акт (или в акте осмотра написано что нарушения не выявлены – то есть полное проектное состояние и претензий к элементу нет). Если нарушения есть, они актируются, и отсюда вытекает необходимость устранения всех этих выявленных нарушений».
